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Su incidencia en la comision de los corredores y martilleros principales doctrina y jurisprudencia


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RESERVA Y SEÑA EN LOS CONTRATOS DE COMPRAVENTA INMOBILIARIA

SU INCIDENCIA EN LA COMISION DE LOS CORREDORES Y MARTILLEROS

PRINCIPALES DOCTRINA Y JURISPRUDENCIA

(PARA USO INTERNO DE MARTILLEROS Y CORREDORES DEL COLEGIO DE MARTILLEROS Y CORREDORES PUBLICOS DE NECOCHEA)

INTRODUCCION

RECEPCION DE DINERO POR DIFERENTES CONCEPTOS


  1. Como seña: En caso de incumplimiento del adquirente, pierde la cantidad entregada; en caso de incumplimiento del vendedor, se desobliga restituyendo la seña más una cantidad igual a ella (es lo que comúnmente se denomina devolución de la “seña doblada”).-

  2. A cuenta de precio: En caso de incumplimiento y no existiendo plazo comisorio expreso, la parte inocente podrá intimar a la otra para que cumpla dentro del plazo de 15 días corridos bajo apercibimiento de rescisión contractual o de exigencia de cumplimiento y daños y perjuicios.-

  3. Como principio de ejecución de contrato: Cuando hay entregas que importan principio de ejecución o continuación de ejecución del contrato, el principio es que debe cumplirse.-

  4. Como seña y a cuenta de precio: Se utiliza comúnmente y en verdad no debe usarse pues o la entrega es por seña o es por a cuenta de precio. La circunstancia de usar las dos expresiones juntas es como poner “blanco” con “negro” o “redondo” con “cuadrado”, resulta particularmente dudosa la mención y contribuye al oscurecimiento del contrato. En suma, no se debe poner “como seña y a cuenta de precio”.-

  5. Como reserva: Es de la esencia de la misma la devolución del importe entregado. Consecuentemente, el martillero que percibe sumas en concepto de reserva en una operación inmobiliaria que resulta frustrada se ve obligado a restituirlas a quien se las entregara, a menos, claro está, que la reservante haya tenido culpa en la no concreción del negocio.


SEÑA O ARRAS

EL ARREPENTIMIENTO EN EL COMPROMISO DE VENTA DE INMUEBLES

MORENO DUBOIS, EDUARDO E.

Publicado en: LA LEY 120, 689-Obligaciones y Contratos Doctrinas Esenciales Tomo IV, 1041

Sumario: I - NORMAS LEGALES



I. - NORMAS LEGALES

El art. 1202 del Cód. Civil expresa: "Si se hubiere dado una señal para asegurar el contrato o su cumplimiento, quien la dio puede arrepentirse del contrato, o puede dejar de cumplirlo perdiendo la señal. Puede también arrepentirse el que la recibió, y en tal caso debe devolver la señal con otro tanto de su valor. Si el contrato se cumpliere, la señal debe devolverse en el estado que se encuentra. Si ella fuera de la misma especie que la que por el contrato debía darse, la señal se tendrá como parte de la prestación, pero no si ella fuere de diferente especie, o si la obligación fuese de hacer o de no hacer". Concordantes: arts. 522, 652, 653, 658, 659, 1189, 1203, 1204 del Cód. Civil y 475 del Cód. de Comercio.

Por su parte el art. 1189, del mismo cuerpo legal indica: "Si en el instrumento público se hubiese estipulado una cláusula penal, o el contrato fuese hecho dándose arras, la indemnización de las pérdidas e intereses consistirá en el pago de la pena, Y en el segundo en la pérdida de la señal, o su restitución con otro tanto". Concordantes: 522, 652, 653, 654, 655, 1202, 1203 del Cód. Civil.

Finalmente, en materia específica de venta, el art. 1373 del referido ordenamiento preceptúa: "La venta con cláusula de poder arrepentirse el comprador y vendedor, se reputa hecha bajo una condición resolutoria, aunque el vendedor no hubiese hecho tradición de la cosa al comprador. Habiendo habido tradición o habiéndose pagado el precio de la cosa vendida, la cláusula de arrepentimiento tendrá los efectos de la venta bajo pacto de retroventa, si fuese estipulada en favor del vendedor; o tendrá los efectos del pacto de reventa, si fuese estipulada en favor del comprador". Concordantes: arts. 1366. 1367, 1371, 1372, 1368 y 2663 del Cód. Civil.



II. - CONCEPTO Y NATURALEZA JURÍDICA

A) Excepción al principio de que los contratos se hacen para ser cumplidos:

1— Antes de entrar al estudio específico de la señal o arras, cabe recordar que el instituto constituye una excepción al principio general que domina el campo de los contratos, consistente en que aquéllos se hacen para ser cumplidos y obligan a los contratantes como la propia ley (art. 1197, Cód. Civil; CNCiv., sala C, noviembre 27 de 1951, Rev. LA LEY, t. 65, p. 172).

2— En virtud de este principio, nuestros tribunales han ido sentando, en materia de interpretación de los contratos, otros que pueden ser considerados como corolarios de aquél; así, si su interpretación se presenta dudosa, debe estarse antes que por la nulidad, por la validez del convenio (SC B. Aires, .septiembre 4-956 [AS. 1956-y, p. 4821); cuando alguna de sus cláusulas sea susceptible de dos interpretaciones distintas, deberá preferirse aquella que sea conforme con la eficacia del acto (CNC.v., sala A, junio 5-953, Rev. LA LEY. t. 111, p. 558; íd., sala B, junio 25-963, Rev. LA LEY, t. 112, p. 499). Sobre este particular no hemos de dilatarnos más por haber sido ya tratado en un trabajo anterior específico al tema, al cual nos remitimos (v. nuestra nota sobre "Principios que rigen la interpretación de los contratos").

3— Lo que antecede se expresa puesto que, en el caso, el arrepentimiento legislado en nuestro ordenamiento lega: —en especial. en el art. 1202 del Cód. Civil—, viene a constituir, justamente, una de las excepciones a dicho principio (CNCiv., sala C, noviembre 27-951, Rev. LA LEY, t. 65, p. 172), al crear una opción a favor de una o de ambas partes, siempre que se cumplan los recaudos necesarios, de no cumplimentar la convención (CNCiv., sala D. abril 14-952, Rev. LA LEY, t. 66, p. 653).

4— Dicha excepción implica un acto previsible y legítimo (CNCiv., sala B, diciembre 30-953, JA, 1954-111, p. 161) que se encuentra amparado por el principio de :a autonomía de la voluntad (doc. art. 1197, Cód. Civil), pues nadie está obligado a vender salvo cuando se encuentre sometido a una necesidad jurídica de hacerlo (art. 1324, la parte, cód. citado,.

B) Interpretación restrictiva:

5. — Dado el carácter excepcional señalado en los números que anteceden, las cláusulas contractuales que autoricen a una o ambas partes a arrepentirse de lo convenido, deben ser interpretadas restrictivamente (CNCiv., sala B, noviembre 24958. Rev. LA LEY, t. 94, p. 217; íd., sala D, agosto 12-958, Rev. LA LEY, t. 93, p. 198; SC B. Aires, noviembre 3-953, Rev. LA LEY, t. 74 p. 137; C2aCC La Plata, sala II, setiembre 19-950, Rev. LA LEY, t. 60, p. 291; CApel. Dolores, agosto 28951, Rev. LA LEY. t. 65, p. 617; C31 CC Rosario, mayo 21-951, Rev. LA LEY, t. 63, p. 96); máxime, cuando el interesado pretende desligarse "ad libitum" de las obligaciones estipuladas (CNCiv., sala D, febrero 16-960, Rev. LA LEY, t. 98, p. 729 Lfallo 4608-S1), no correspondiendo, en consecuencia, su admisión por implicancia (SC B. Aires, noviembre 3-953, Rev. LA LEY, t. 74, p. 137, y fallos citados en el presente número).



C) Carácter facultativo:

6. — Las obligaciones contraídas con entrega de señal, por posibilitar al deudor la liberación de su prestación principal en caso de optar por el cumplimiento de la accesoria, es decir, por la pérdida de lo entregado en tal carácter, ha sido reputada facultativa (SC B. Aires, mayo 15-951. Rey. LA LEY, t. 64, p. 103).



D) Carácter penitencial:

7. — Asimismo, en el sistema del código civil, la señal o arras ha sido concebida como penitencial y no como confirmatoria (CFed. La Plata, agosto 14-931, JA, t. 36, p. 471; CCiv. 2a, Cap.. octubre 19-944, JA, 1945-1, p. 371; SC B. Aires, febrero 24-942, JA, 1942-II, p. 184); de allí que, algunos tribunales hayan entendido que por ser las mismas en el derecho civil de este carácter penitencial —salvo que las partes estipulen expresamente su carácter confirmatorio—, en caso de duda el derecho a arrepentirse debía mantenerse (CNCiv., sala C, setiembre 13-960, Rey. LA LEY, t. 103, p. 417. En contra: ver fallos citados "supra" en el núm. 5).

8. — Sin perjuicio de lo expuesto, en algunos casos, aun cuando se emplea la palabra 'señal o seña, podrán reputarse las arras pactadas como confirmatorias, tal el caso en que en el contrato de promesa de venta se establezca en forma expresa que si no se acuerda el préstamo al comprador y éste no puede escriturar —por esta u otras razonés imprevistas— perderá la seña; y, que en caso de provenir la imposibilidad por parte del vendedor, por la imperfección de los títulos, deberá restituir la seña doblada (CNCiv., sala F, abril 6-961, Rep. LA LEY, XXII, v9 "Seña", sum. 22. Otros supuestos, v. "infra", tít. III, cap. A).

E) Carácter de simple defensa:

9. — Igualmente, el derecho de arrepentimiento, en su aspecto procesal ha sido considerado como una simple defensa (CNCiv., sala C, noviembre 10-961, Rev. LA LEY, t. 105, p. 720; SC B. Aires, julio 24-962, Rep. LA LEY, XXIII, y9 "Compraventa", sum. 68 IDJBA, t. 67, p. 1651. De las consecuencias de este principio, nos ocuparemos "infra", tít. III, cap. D, letra bl).



F) Finalidad perseguida en el arrepentimiento; carencia de importancia:

10. — La sala A de la Cámara Nac. Civil ha resuelto que "la finalidad poco honorable que pueda perseguir quien se arrepienta, por vía de la pérdida de las arras o de su devolución con otro tanto, en nada influye sobre la eficacia y validez del derecho ejercido, máxime tratándose de un asunto claramente al margen de la autoridad de los magistrados" (CNCiv., sala A, noviembre 29-960, Rev. LA LEY, t. 101, p. 874).



III. - SU ESTIPULACIÓN

A) Formalidades en la convención:

11. - a) Necesidad de estipulación expresa: En virtud del carácter excepcional aludido ut supra (v. núms. 1 al 5) y por aplicación de la doctrina de la norma del art. 1204 del Cód. Civil, según el cual de no mediar pacto expreso que autorice a una de las partes a disolver el contrato -en la disposición citada, si la otra no lo cumpliere-, el contrato no podrá disolverse y sólo podrá pedirse su cumplimiento, la jurisprudencia de nuestros tribunales se ha orientado en el sentido de requerir una manifestación expresa de las partes en el sentido de que la cantidad entregada, lo sea en concepto de arras (CNCiv., en pleno, diciembre 29-951, Rev. LA LEY, t. 65, p. 719; íd., sala A, noviembre 29-962, Rev. LA LEY, t. 111, p. 472; febrero 28-963, Rev. LA LEY, t. 110, p. 572; octubre 11-960, Rev. LA LEY, t. 101, p. 473; abril 19-959, Rev. LA LEY, t. 100, p. 764 [fallo 5751-SI; octubre 6-953, Rev. LA LEY, t. 72, p. 486; íd., sala octubre 8-963, Rev. LA LEY, t. 114, p. 31; marzo 31-960, Rev. LA LEY, t. 99, p. 764 [fallo 4727-SI; setiembre 12-957, Rev. LA LEY, t. 91, p. 131, sala febrero 11-959, Rev. LA LEY, t. 94, p. 52; octubre 3-956, Rev. LA LEY, t. 84, p. 403; íd., sala D, julio 27-960, Rey. LA LEY, t. 100, p. 119; junio 24-958, Rev. LA LEY, t. 91, p. 344; íd., sala E, octubre 29-963, Rey. LA LEY, t. 114. p. 597; marzo 21-960, Rev. LA LEY, t. 99, p. 651 octubre 31-958, Rev. LA LEY, t. 93, p. 277; diciembre 24-958, Rey. LA LEY, t. 94, p. 76; diciembre 12-958, Rev. LA LEY, t. 94, p. 105; CApel. Dolores, agosto 28-951, Rev. LA LEY, t. 65, p. 617; SC Tucumán, febrero 22-952, Rev. LA LEY, t. 68, p. 467, entre otros).

12. - Por ello, para que el contratante pueda arrepentirse de la operación mediante la devolución de la seña, simple o doblada según el caso, es menester que la cantidad de que se trate haya sido entregada en concepto de arras. En caso contrario, aun cuando el vendedor haya hecho un mal negocio toda vez que por el tiempo transcurrido, recibía un saldo de precio en moneda desvalorizada, en tanto que el inmueble había adquirido, correlativamente un mayor valor—, el hecho, por lamentable que sea, no puede ser remediado por la justicia, la cual debe atenerse a lo convenido por las partes y a las disposiciones legales que rigen el caso (CNCiv., sala B, octubre 8-963, Rev. LA LEY, t. 114, p. 31, fallo 51.808).

13— Sintetizando, en caso de arras, entonces, las mismas deben ser el resultado de un acuerdo de partes que evidencie en forma clara y sin dejar margen de duda, la voluntad de éstas en convenirlas (CNCiv., sala E, diciembre 12-958, Rev. LA LEY, t. 94, p. 105, v. "supra", núms. 5 y 11).

14— b) Redacción de la cláusula: Si bien se ha juzgado necesaria su estipulación expresa (v. núms. 11 a 13), ello no implica que deba ajustarse su redacción a términos preestablecidos, ni mucho menos sacramentales, siendo suficiente al efecto que se consigne que la entrega se hace como "seña" o empleando cualquier otra denominación similar (CCiv.1% Capital, agosto 28-934, JA, t. 47, p. 572; SC B. Aires, marzo 6-936, JA, t. 55, p. 294; C2ªCC La Plata, setiembre 2-952, JA, 1952-IV, p. 286).

Pese a la ausencia de solemnidades en la redacción de este tipo de cláusulas, la experiencia aconseja el empleo de las palabras "seña", "señal" o "arras", en forma indistinta y sin otros aditamentos que puedan llegar a desvirtuarla, haciéndole perder su carácter de penitencial. En los números subsiguientes, podrán observarse los problemas a que han dado lugar las distintas formas de consignar estos acuerdos y su consiguiente interpretación jurisprudencial. A ellos nos remitimos (v. "infra" núms. 24 y siguientes).

25— c) Necesidad de que la suma haya sido entregada: La Cámara Civil de la Capital Federal, por medio de la sala A, ha dejado establecido que para que pueda ejercerse la facultad de arrepentimiento es menester que el sujeto que pretenda hacerla valer haya hecho entrega real y efectiva de una cantidad en concepto de seña; de lo contrario, si el contratante no dio suma alguna en concepto de seña, carece de derecho para invocar el arrepentimiento (CNCiv., sala A, febrero 28-963, Rev. LA LEY, t. 110, p. 571).

16— En el mismo sentido se ha pronunciado el más alto tribunal de la provincia de Buenos Aires, según el cual no es posible hablar de "restitución", ni de "devolución", de una cantidad que no ha sido percibida; en consecuencia, la disposición legal, contenida en la norma del art. 1202 del Cód. Civil, sólo sería aplicable cuando real y efectivamente la seña ha sido entregada por el comprador al vendedor (SC B. Aires, junio 22-954 [DJBA, 1954-XLII, p. 286]). Las precedentes conclusiones, por obvias, no requieren mayores explicaciones.

17— d) Casos en que su monto exceda lo corriente: El hecho de que el porcentaje recibido o percibido —en el caso por un mandatario— en calidad de seña al suscribirse el antecontrato de compraventa, sea superior al habitual, no puede, en forma alguna, invalidar la operación, máxime si no existe prohibición en la autorización concedida por el propietario mandante. Para decidir lo que antecede, en el caso, las explicaciones dadas por el comprador al respecto eran perfectamente aceptables (CNCiv., sala F, octubre 4-960, Rev. LA LEY, t. 101, p. 192).

18— Sobre este particular, al igual que sobre el tratado en tópico que antecede, existe concordancia entre la jurisprudencia de la Capital Federal y la de la provincia de Buenos Aires. En efecto, la Suprema Corte de esta última, ha dejado establecido que la circunstancia de que la seña entregada en concepto de señal exceda lo acostumbrado en casos similares, no altera su naturaleza y efectos (SC B. Aires, diciembre 4951, Rey. La LEY, t. 65, p. 411 [DJBA, 1952-XXXVII, p. 133]. En dicho pronunciamiento se indicó que el uso la costumbre o la práctica, carecían en la especie de significado). La casación de hecho que ejerce el tribunal aludido precedentemente, sobre los tribunales de dicha jurisdicción, ha sido seguida por los mismos y así, la sala I, de la Cámara 11 de La Plata, resolvió que no obsta a la facultad de arrepentirse de la compraventa, el hecho de haber entregado el comprador, en calidad de seña, una cantidad mayor que la habitual (ClICC La Plata, sala I, agosto 30-962, Rep. LA LEY, XXIII, v° "Seria", sum. 13).

19. — Apartándose de este criterio la sala C de la Cámara Civil de la Capital sostuvo que la seña que representa el cuarenta por ciento de la operación convenida, dada en esa sola calidad —o sea simplemente como seña—, constituye una verdadera señal destinada a asegurar el cumplimiento de la obligación convenida (CNCiv., sala C, junio 30-959, Rey. LA LEY, t. 95, p. 621). Es de hacer notar que en el caso, concurrían para determinar la solución adoptada, la entrega de la posesión y pagos recibidos en concepto de intereses y por gastos de administración, hechos estos considerados por el tribunal como principio de ejecución del contrato (sobre dicho concepto nos ocuparemos en detalle "infra" en los núms. 135 y sigts.). Sin perjuicio de ello, el pronunciamiento distingue ambos supuestos, el de señal superior a la habitual, del principio de ejecución, reconociendo al primero entidad propia como "seña confirmatoria" y dando al último un carácter corroborante, colocándolo así en una situación diferenciada de los restantes fallos apuntados.

20— e) Entrega parcial de la seña convenida: I) Recepción menor a la estipulada: En los casos en que habiéndose convenido un monto en concepto de señal en el precontrato y que, la efectivamente entregada por el adquirente esté por debajo de aquélla, debe considerarse que ha mediado una derogación parcial de la cláusula y los efectos de la misma deberán considerarse con relación al monto efectivamente integrado (CNPaz, sala II, agosto 22-952, GP, t. 97, p. 106).

21— II) Integración total, parcialmente en efectivo y el saldo mediante un pagaré: Con relación a la mora, se ha considerado que ésta se produce o puede producirse de pleno derecho- por convención expresa o cuando de la naturaleza y circunstancias de la obligación resulte que la designación del tiempo en que debe cumplirse la obligación fue motivo determinante para el acreedor. Tal ocurre cuando, como en el caso que se comenta, de la suma correspondiente a la seña —y a cuenta de precio, en el supuesto en análisis—se entrega parte en efectivo y parte en un pagaré, de suerte que el término fijado para hacer efectivo este último, debía producir la mora por su mero vencimiento (CNCiv., sala C, octubre 14-960, Rev. LA LEY, t. 101, p. 333). Sobre la mora, su constitución y efectos, v. "infra" núms. 115 y siguientes).

22. — f) Señal reforzada con posterioridad a la firma del convenio: Otro aspecto interesante relativo a la integración y monto de la seña, lo constituye el del título que nos ocupa. Puede ocurrir que celebrado el acuerdo y entregada la totalidad de la señal en él convenida, a posteriori el adquirente refuerce la señal efectivizada. Tal circunstancia, modificatoria o por lo menos alterativa del precontrato, presenta nuevas facetas a la actividad jurisdiccional.

En dichos supuestos, o ante ellos, nuestros tribunales han decidido de distintas maneras. De tal forma, la Cámara Civil 21 de la Capital resolvió que cuando con posterioridad a la firma del compromiso de venta la parte adquirente haya reforzado la cantidad entregada a la vendedora en concepto de señal, a los fines de establecer la cantidad que corresponda hacer efectiva por el arrepentimiento. Debe tenerse en cuenta únicamente el monto primitivo de la misma con prescindencia del importe entregado a posteriori como refuerzo de aquélla (CCiv.P. Capital, marzo 31-940, GF, t. 196. p. 45).

23— Por su parte, en un supuesto distinto pero de caracteres análogos, la sala D del tribunal que sucedió al precitado, dejó establecido que, si vencido el plazo dentro del cual debe efectuarse la escrituración, dicho lapso quedó prorrogado indeterminadamente por voluntad tácita de ambas partes, debe inferirse —de acuerdo con el sentido que normalmente corresponde atribuir a las acciones de los hombres— que, también mediante un refuerzo importante de la seña entregada por el comprador, no fue intención de éste verse constreñido al día siguiente al cumplimiento total de la obligación (CNCiv., sala D, octubre 21-960, Rev. LA LEY, t. 101, p. 420).



B) Problemas que plantea la redacción, en la interpretación de estas cláusulas y distintas posiciones jurisprudenciales:

Al ocuparnos "supra" en el núm. 14, de la redacción de la cláusula, indicamos que la misma no estaba sujeta a fórmulas sacramentales pero, en el segundo párrafo de dicho número, adelantamos que los aditamentos que pudieran acompañar a las palabras "seña", "señal" o "arras", podían llegar a desvirtuar su naturaleza jurídica, provocando la pérdida de su carácter penitencial.

Allí hicimos remisión, por razones de metodología de este trabajo, a los siguientes números donde nos ocuparíamos de reseñar las distintas posturas de nuestros tribunales con relación a la interpretación y alcances dados a las consiguientes redacciones. De ello habremos de ocuparnos de inmediato.

24— a) Entrega "a cuenta de precio": I) Interpretación generalizada: Es criterio uniforme, dentro de nuestros tribunales, que, en principio, cuando la suma entregada al suscribirse el compromiso de venta, lo haya sido "a cuenta de precio" debe entenderse que ha sido dada para asegurar su cumplimiento —lo cual es correcto por ser éste el principio general (v. "supra" núms. 1 a 3), y la resolución la excepción (v. "supra" núms. 3 y 4), por lo cual su interpretación debe hacerse en forma restrictiva (v. "supra" núm. 5)—, atribuyendo a las mismas un carácter confirmatorio y, en consecuencia, negando facultades a las partes contratantes para arrepentirse (conf.: CNCiv., sala A, noviembre 29-962, Rev. LA LEY, t. 111, p. 472; íd, sala D, agosto 3-962, Rev. LA LEY, t. 107, p. 833; febrero 28-961, Rey. LA LEY, t. 102, p. 894 [fallo 6666-S]; CNPaz, sala III, agosto 27956, GP, t. 119, p. 208; SC Buenos Aires, marzo 6-936, JA, t. 55, p. 294 C21CC La Plata, setiembre 2-952, sala II, febrero 12-957 [DJBA, t. 50, p. 146], entre otros).

25. — Así, el vendedor no podrá arrepentirse de la operación si la suma percibida al firmarse el "boleto", no fue en calidad de seña, sino "a cuenta de precio" (CNCiv., sala D, febrero 28—961, Rey. LA LEY, t. 102, p. 894 [fallo 6666-S]), porque en tal caso no ha mediado la entrega de una seña y, de no haber sido dada "como seña y a cuenta de precio" no es aplicable la doctrina del plenario de la Cámara Nac. Civil sobre el punto (CNCiv., sala D, agosto 3-962, Rey. LA LEY, t. 107, p. 833); esta suma actuará para obligar al cumplimiento del contrato (CNPaz, sala III, agosto 27-956, GP, t. 119, p. 208) e indicará un principio de ejecución (C2ªCC La Plata, sala II, febrero 12957 [DJBA, t. 50, p. 146]. Sobre principio de ejecución consistente en una entrega total o parcial del precio, v. "infra" núms. 146 y 147).

26. — II) Supuestos de excepción: Al principio referido en el número que antecede, cabe atribuirle dos excepciones, a saber: 1°) Que pese a que la cláusula pertinente exprese "a cuenta de precio", lo contrario resulta claramente establecido en el contrato (CNCiv., sala A, noviembre 29—962, Rev. LA LEY, t. 111, p. 472). Ello es correcto puesto que, como tuvimos oportunidad de exponerlo en nuestro trabajo referente a los principios que rigen la interpretación de los contratos, para desentrañar la intención común de las partes contratantes, es necesario ocurrir a la interpretación sistemática u orgánica de ellos, toda vez que los mismos constituyen conceptualmente un acto único y no conjunto de actos independientes, cuyas cláusulas puedan ser examinadas separadamente, aun cuando esté integrado por relaciones de distinta naturaleza (v. "Principios que rigen la interpretación de los contratos", tít. IV, cap. C, letra a] y precedentes jurisprudenciales allí citados). 21) Cuando sin perjuicio de tal redacción, de la voluntad de las partes resulte que la entrega ha sido hecha en concepto de "señal" (CCiv. 21, Capital, junio 1-919, JA, t. 1, p. 873). También consideramos adecuada a derecho esta excepción por los motivos que expusiéramos en nuestro aludido trabajo al ocuparnos de los elementos para obtener la voluntad real de las partes en el título y capítulo citados ut supra, letras a] y f].

27.— Dichas excepciones no son sólo aplicables a estos casos sino también a toda forma de redacción de la referida cláusula. De tal manera, pese a que la entrega se haga en concepto de seña si del contexto del contrato surge que la intención fue darla como prestación anticipada, su función habrá de reputarse puramente confirmatoria (CCiv. 2°, Capital, diciembre 9-936. Rev. LA LEY, t. 5, p. 40); igual solución ha sido aplicada cuando tal intención se evidencia de la conducta de las partes (CNCiv., sala B, octubre 23-951, Rev. LA LEY, t. 64, p. 669. V. igualmente, tít. y cap. indicados de nuestro trabajo, letras bl —sobre hechos posteriores al contrato— y c] —sobre hechos simultáneos y anteriores).

28— III) Casos de "boletos" sucesivos: La Suprema Corte de la provincia de Buenos Aires, ha establecido que cuando de las cláusulas de un segundo compromiso, firmado con posterioridad a la fecha del primer precontrato de compraventa, surja en forma clara y expresa que la suma dada por el adquirente lo fue "a cuenta de precio", el vendedor no podrá ejercer la facultad de arrepentirse (SC B. Aires, noviembre 17-953 [DJBA, 1954-XLI, p. 661).

29— Asimismo, la entrega de una suma en calidad de "seña y a cuenta de precio", documentada en el primer "boleto", no autoriza el arrepentimiento del vendedor si en el segundo ante-contrato no se pactaron arras y éstas no resultaban compatibles con el régimen de venta establecido por el Instituto que facilitó al comprador el dinero para el pago del precio, que ambas partes aceptaron (CNCiv., sala D, noviembre 16-960, Rev. LA LEY, t. 102, p. 3191.

Ambas soluciones y, especialmente, la consagrada por la Suprema Corte de la provincia de Buenos Aires, se fundamentan en el principio de la autonomía de la voluntad consagrada por nuestro derecho, permitiendo a los contratantes la libre regulación, dentro de lo lícito, de sus respectivos derechos y obligaciones, imponiéndoles el acatamiento al contrato como a la ley misma (art. 1197, Cód. Civil); pero, las convenciones ajustadas, pueden ser objeto de revocación o modificación por la misma libre voluntad bilateral que les dio nacimiento (art. 1200, cód. cit., para cuya manifestación consensual rigen los mismos principios que para la formación de los contratos (arts. 1144 y sigts. del mismo cuerpo legal), lo cual hace viable, incluso, el consentimiento tácito. A efectos de ceñirnos al tema que constituye el objeto de esta nota nos remitimos a lo que expusiéramos sobre interpretación de contratos sucesivos en el trabajo referido en los números que anteceden (v. trab. cit., tít. IV, cap. E, letra d]).

30. — IV) Casos en que se estipula una condición resolutoria: Otro interesante supuesto fue el que se planteó a la sala A, de la Cámara Civil de la Capital Federal, con motivo de la venta de unos departamentos donde se había recibido una suma "a cuenta de precio", pactándose la condición resolutoria consistente en que la venta no quedaría firme en caso de no poderse vender un número determinado de unidades que componen el edificio. Aquí, pese a haberse cumplido la condición resolutoria, el vendedor respetó alguna de las operaciones, dando por resueltas las restantes. Los adquirentes cuyas operaciones fueron declaradas resueltas accionaron por cumplimiento de contrato entendiendo que la suma entregada "a cuenta de precio" era confirmatoria, y que, no sería computable el cumplimiento de la referida condición, por haber procurado voluntariamente la vendedora su realización respecto de algunos adquirentes.

El citado tribunal no hizo lugar a la acción sosteniendo que, con relación a la primera argumentación, si bien el pago a cuenta de precio y como principio de ejecución excluye el ulterior arrepentimiento "ad libitum" de las partes, que es factible cuando lo pagado reviste calidad de seña, ello no impide que el contrato pueda quedar desvirtuado por su rescisión o resolución sobreviniente, lo cual ocurre cuando se cumple la condición resolutoria a que están supeditados los derechos emergentes de la convención y, con relación a la segunda fundamentación, que el vendedor puede, al cumplirse tal condición, declarar resuelta una o varias de las operaciones, sin obrar del mismo modo con respecto de las demás, ya que, en el régimen de la ley 13.512 (ADLA, VIII, 254), los contratos concertados con relación a una unidad, no afectan para nada a las otras (CNCiv., sala A, julio 8-963, Rev. LA LEY, t. 112, p. 459).

31— b) Entrega "como seña y a cuenta de precio": I) Diferencia con el pacto comisorio: Si bien la consideración de las diferencias generales existentes entre el arrepentimiento y la rescisión por incumplimiento culpable, han de ser motivo de un capítulo siguiente (v. "infra" núms. 192 al 207), hemos querido consignar en el presente un precedente, específico al rótulo, de la Cámara 2ª de La Plata, en el cual se dejó establecido que la cláusula sobre seña o arras que autoriza el arrepentimiento —aun cuando se incluya el aditamento "a cuenta de precio"— es hipótesis distinta del pacto comisorio propiamente dicho, el cual sólo funciona en casos de incumplimiento culpable (C2ªCC La Plata, sala II, noviembre 17961, Rep. LA LEY, XXIII, v° "Seña", sum. 4 [DJBA, t. 65, p. 41]).

— Ello es así puesto que, en materia contractual "arrepentimiento" y "rescisión" no son conceptos idénticos, sino, por lo contrario, se trata de instituciones diferentes, con normas y efectos distintos, peculiares a cada uno de dichos institutos (conf.: CNCiv., sala A, noviembre 20-962, Rev. LA LEY, t. 110, p. 544; septiembre 27-960, Rev. LA LEY, t. 101.. p. 666; íd., sala B, noviembre 7-961, Rev. LA LEY, t. 106, p. 148; mayo 11-953, Rev. LA LEY, t. 70, p. 598; diciembre 30-953, Rev. LA LEY, t. 74. p. 213; íd., sala C, septiembre 16-962, Rey. LA LEY, t. 109, p. 45; octubre 10-961, Rev. LA LEY, t. 105, p. 118; septiembre 13-960, Rev. LA LEY, t. 100, p. 559; diciembre 29-954, Rev. LA LEY, t. 78. p. 49; marzo 27-953, Rev. LA LEY, t. 70, p. 538; id., sala D, agosto 11-963, Rev. LA LEY, t. 114, p. 221; marzo 8-963, Rev. LA LEY. t 110, p. 57; septiembre 26-960, Rey. LA LEY, t. 101, p. 225, agosto 2-961, Rev. LA LEY, t. 103, p. 608; octubre 5960, Rev. LA LEY, t. 101, p. 666; julio 28-959, Rev. LA LEY, t. 100, p. 119; junio 24-958. Rev. LA LEY, t. 91, p. 344; íd., sala E, mayo 11-962, Rev. LA LEY, t. 107, p. 318; noviembre 17-961, Rey. LA LEY, t. 105, p. 926; íd., sala F, agosto 16-961, Rev. LA LEY, t. 107, ta. 399; septiembre 12-961, Rev. LA LEY, t. 104, p. 614. En el mismo sentido existe casación de hecho en la provincia de Buenos Aires: SC B. Aires, junio 17-952, Rev. LA LEY, t. 67, p. 95; C11CC La Plata, mayo 23-950, JA, 1950-111, p. 640; junio 17-949, JA, 1949-111, p. 297).

33. - II) Tribunales que le asignan una doble función sucesiva: Sobre los efectos que corresponde asignar a la cláusula que nos ocupa en caso de haberse consignado por los contratantes "como seña y a cuenta de precio", pese a que en la actualidad aún no media una uniformidad absoluta, puede asegurarse, sin gran margen de error, que en nuestros tribunales se ha impuesto la tesitura de la doble función de la misma.

Dicha doctrina consiste en que, no mediando principio de ejecución contractual, debe asignársele el carácter de señal permitiéndose, en consecuencia, el arrepentimiento; mientras que, habiendo tenido principio de ejecución el precontrato en el cual fue estipulada, pierde su carácter penitencial, convirtiéndose en confirmatoria y, por ende, debe ser imputada al precio.

Sostenemos que ésta es la corriente mayoritaria por dos fundamentales razones. Ellas son que, tanto en la Capital Federal -donde existe jurisprudencia plenaria en tal sentido-, como en el primer estado argentino -donde la Suprema Corte, sentando casación de hecho, lo ha resuelto así en reiterados pronunciamientos-, tal criterio ha de primar pese a que algunos tribunales de instancias inferiores sostengan otra solución, toda vez que, en definitiva, concluirá siendo impuesto por vía de la apelación.-

Los tribunales que comparten esta orientación son los siguientes, a saber: CFed. Cap. junio 13945, Rev. LA LEY, t. 39. p. 77; CNCiv., en pleno, diciembre 29-951, Rev. LA LEY, t. 65, p. 719; CCiv. 2ª Cap., octubre 29-945, Rev. LA LEY, t. 40, p. 841; CNCiv., sala D, agosto 2-961, Rev. LA LEY, t. 103. p. 608; SC B. Aires, diciembre 26-961, Rev. LA LEY, t. 106, p. 263; julio 24-962, Rep. LA LEY, XXIII, v° "Seña", sum. 1 [DJBA, t. 67, p. 165]; julio 6-954 [DJBA, 1954-XLIII, p. 6871; noviembre 3-953, Rey. LA LEY, t. 74, p. 137 [DJBA, 1954-XLI, p. 43]; septiembre 8-953 [DJBA, 1953-XL, P. 819]; marzo 18-952, Rev. LA LEY, t. 66, p. 237 [DJBA, 1952-XXXVI, p. 363]; C1ªCC La Plata, septiembre 26-950, Rev. LA LEY, t. 64, p. 378; C11 CC La Plata, sala III, abril 20-961, Rep. LA LEY, XXII, v° "Seña", sums. 20 y 21 [DJBA, t. 64, p. 74]; C2ªCC La Plata, septiembre 25-951, Rey. LA LEY, t. 64, p. 547; CApel. Azul, junio 10-952, Rev. LA LEY, t. 71, p. 81; C31 CC Rosario, mayo 11-951, Rey. LA LEY, t. 63, p. 91, entre otros.

34– III) Tesis minoritaria. Tribunales que la consideran de carácter confirmatorio: En este sentido, es importante destacar que dentro de la Suprema Corte de la Provincia de Buenos Aires, existen dos ministros que disienten con la tesis mayoritaria del mismo, apuntada en el capítulo que antecede. Así, el doctor Fernández considera que la cláusula "como seña y a cuenta de precio", no funciona como señal que autorice el arrepentimiento, sino como principio de ejecución del contrato que descarta la posibilidad de una ulterior rescisión unilateral (SC B. Aires, diciembre 26-961, del voto en disidencia del doctor Fernández, Rev. LA LEY, t. 106, p. 263); igualmente, el doctor Acuña Anzorena entendió en otro precedente que tal redacción no funciona como señal que posibilite el arrepentimiento sino como principio de ejecución del contrato (SC B. Aires, marzo 25-958, Rep. LA LEY, XIX, v. "Seña", sum. 5 [AS, 1958-1, p. 1961).

35– Siempre dentro de la provincia de Buenos Aires, atribuyendo a la cláusula redactada en la forma del título un carácter de arras confirmatorio, por entender que importa principio de ejecución del contrato que impide el arrepentimiento se han pronunciado algunas cámaras departamentales (v. C2ªCC La Plata, septiembre 19—JA. 1951-II, p. 534; febrero 27-953, JA, 1953III, p. 69; ClªCC Mar del Plata, noviembre 3-960, Rep. LA LEY, XXII, v° "Compraventa", sum. 84 [DJBA, t. 62, p. 177]; CApel. Dolores, agosto 28—Rev. LA LEY, t. 65, p. 617).

36. - c) Entrega "como seña, y como anticipo y principio de ejecución": Si a la fórmula "como seña y a cuenta de precio" las partes han agregado la cláusula "y principio de ejecución", este aditamento traduce la intención de aquéllas de atribuirle una función confirmatoria y, por consiguiente, ha de interpretarse que el alcance de la estipulación es el de impedir el arrepentimiento. Su significado jurídico ha de ser que el contrato ha tenido principio de ejecución, lo cual conduce a la necesidad de su cumplimiento por imperio de lo preceptuado en las disposiciones contenidas en los arts. 1184, 1185, 1187, 1197 y 1204, del Cód. Civil (conf.: CNCiv., sala C, agosto 26-963, Rev. LA LEY, t. 111, p. 777; íd., sala D, junio 3-954, Rev. LA LEY, t. 114, p. 824; marzo 10-959, JA, 1959-111, o. 574; íd., sala F, noviembre 29-960, Rev. LA LEY, t. 101, p. 681; SC B. Aires, septiembre 24-963. Rep. LA LEY, XXIV, v9 "Seña", sum. 4 CDJBA, t. 70, p. 201]; agosto 6-963, Rey. LA LEY, t. 111, p. 753 [DJBA, t. 70, p. 1]).

37. — El principio que antecede no obsta a que las partes pacten una condición resolutoria juntamente con la entrega "como seña", a cuenta de precio y como principio de ejecución" y, en estos casos, será de aplicación la doctrina sentada en el fallo citado precedentemente al referirnos a la estipulación de este tipo de condiciones (v. "supra" núm. 30).

38.— d) Entrega "como seña y a cuenta de mayor cantidad": Por la similitud que existe entre esta forma de consignar la cláusula y la que nos ocupó "supra" en los núms. 31 al 35, entendemos que se reiteraría aquí la divergencia apuntada. Sin perjuicio de ello, entre los escasos antecedentes que se registran de este tipo de redacción, un pronunciamiento de 11 instancia de la Capital Federal, posterior al plenario aludido, resolvió que aun en el supuesto de haberse autorizado en forma expresa el arrepentimiento, si se hacía constar que la suma entregada lo era en concepto de seña y a cuenta de mayor cantidad, ello implicaba un principio de ejecución que obstaba al arrepentimiento unilateral. La doctrina sentada en este fallo, fue confirmada por la sala C, de la Cámara Civil (CNCiv., sala C, junio 27-958, Rev. LA LEY, t. 93, p. 238).

39. — e) Entrega "en, garantía de la operación": Sobre este particular tampoco media uniformidad de criterio dentro de nuestros tribunales. Algunos entienden que no tiene el carácter de señal (CNCiv., sala C, agosto 22-956, Rev. LA LEY, t. 84, p. 362); para otros, sobre dicha suma mediaría consentimiento, por parte del adquirente, para que quedara en poder del vendedor en caso de no serle posible escriturar en el plazo fijado al efecto, por lo cual debe ser considerada como señal de carácter penitencial (C2ªCC La Plata, sala I, septiembre 2-952, Rev. LA LEY, t. 68, p. 573. En este fallo se sostuvo que en caso de no mediar tradición del inmueble, objeto del contrato, el no concurrir a la firma del instrumento traslativo de dominio o, simplemente la ausencia de éste, debía ser reputada como un objetivo arrepentimiento. Sobre este particular volveremos al ocuparnos de las formas en que pueda manifestarse en arrepentimiento (v. 'infra", núms. 64 y sigts.); finalmente, para otros, funcionaría en forma confirmatoria y no penitencial no siendo factible, en principio, el derecho de arrepentirse de la operación acordada (CNCiv., sala B, junio 21-956, Rev. LA LEY, t. 83, p. 339).

40— f) Arrepentimiento estipulado a favor de una sola de Las partes: La venta con reserva para el vendedor de arrepentirse y la previsión de que en tal supuesto sólo estaría obligado a la devolución de la seña, es lícita, pero dicho pacto debe ser interpretado restrictivamente, pues rompe doblemente el equilibrio entre las posiciones de las partes: 1°) Porque da a una sola de ellas la facultad de arrepentirse; 2°) porque le permite hacerlo sin cargo alguno, antes bien, con el premio o aliciente de haber usufructuado gratuitamente un capital ajeno (CApel. Rosario, sala II CC, octubre 6-960, Rep. LA LEY, XXII, v° "Compraventa", sum. 115).


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