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Servicios de administración y secretariado acta de la Junta General de Propietarios


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SERVICIOS DE ADMINISTRACIÓN Y SECRETARIADO



Acta de la Junta General de Propietarios

Comunidad de Propietarios “Urbanización Azahar”

En Jaén, siendo las 20:30 horas del día 26 de octubre del presente año 2010, en el salón comunitario del residencial, y debidamente convocada al efecto, se reúne en segunda convocatoria la Junta de Propietarios, bajo la presidencia de D. José Picón Zambrana, y actuando como Secretario, D. Martín Pérez de Tudela Morales, a fin de celebrar la Junta General Extraordinaria de Propietarios de la Comunidad de Propietarios “Urbanización Azahar”, sita en la C/ Avellano s/n, C.P. 23006, de Jaén, y para debatir el siguiente:

ORDEN DEL DIA


  1. Lectura y aprobación, si procede, del acta anterior.

  2. Presentación del Secretario a la Junta: horarios y puesta en marcha de los servicios de secretaría.

  3. Saldo de la comunidad al día de la fecha y liquidación de recibos adeudados por algunos propietarios.

  4. Descripción de las actuaciones que se están realizando en la comunidad: abono de los IBI comunitarios atrasados, alta de los servicios de GOLTV y Canal+, desratización de las zonas comunes, etc.

  5. Regularización laboral de la actividad del conserje.

  6. Planificación de horarios de las zonas comunes y determinaciones sobre el servicio del bar en la comunidad.

  7. Ruegos y preguntas.

ASISTENTES


D. JOSÉ MANUEL ARENAS MILLA

D. ANTONIO ARRATE DE LA CASA

D. JACINTO BARROSO MARTOS

D. JOSÉ MANUEL CRUZ NAVARRO

D. JOSÉ LARA ARENAS

D. ANTONIO LIÉBANA CAÑADA

D. JOSÉ LUIS LÓPEZ GUTIÉRREZ

D. JOSÉ LUÍS LUQUE ORTEGA

D. ANDRÉS DEL MORAL VICO

D. ANTONIO MORALES ARIAS

D. JOSÉ MANUEL MORENO BERRIOS

D. MANUEL MORENO PRIETO

D. RICARDO NIEVES CAÑUELO

D. FRANCISCO PÉREZ MARTÍNEZ

D. ENRIQUE QUESADA QUESADA

D. JOSÉ MARÍA SALAS RUIZ

D. DAVID SANCHEZ QUERO

Se da comienzo la reunión poniendo en conocimiento de todos los asistentes que, tal y como establece el art. 15.2 de la Ley 8/1999, de reforma de la LPH, los propietarios que no estén al corriente en el pago de todas las deudas con la comunidad podrán participar en las liberaciones expuestas en las sesiones que se convoquen, si bien no tendrán derecho de voto sobre las mismas. En este sentido, y al ser la de hoy una Junta de carácter meramente informativo, no se tendrá en cuenta esta disposición.

Igualmente, se explica a todos los asistentes que, al no estar representados en la reunión que nos ocupa más del 50% del número de propietarios que representen a su vez más del 50% de coeficientes de participación, todos los acuerdos adoptados estarán sujetos a lo establecido para estos casos en el art. 17 de la LPH.

Antes de dar comienzo a la asamblea, toma la palabra D. Andrés del Moral, Vicepresidente de la Comunidad, para disculpar la no presencia en el acto de D. José Picón, Presidente de la misma, por los problemas de salud que ya todos conocen. En ese sentido será él quien, en su ausencia, asuma la obligación de presidir la reunión a la que vamos a proceder a continuación. Sin más dilación e exponen los diferentes puntos a tratar, a saber:


  1. Lectura y aprobación, si procede, del acta anterior.

El Sr. Secretario realiza la lectura del acta anterior, de fecha 8 de junio del 2010, que es ratificada y aprobada por la unanimidad de los asistentes, a excepción de los últimos párrafos en los que se expone la decisión de la Junta Directiva de prescindir de los servicios de la Sra. Administradora.

Parece ser que la redacción de éstos acontecimientos en los que toma protagonismo la figura del Presidente de la comunidad no se ajusta, estrictamente, a lo acontecido en aquella asamblea y, además, como se conoce que D. José Picón quería argumentar por escrito algunas contrariedades a lo expresado en tal documento, se decide, igualmente, por unanimidad de los presentes, y en deferencia al Sr. Presidente, permitir que, puntualmente, pueda realizar en la próxima Junta, si así lo considera, las alegaciones que estime oportunas respecto a las afirmaciones últimas contenidas en el acta que acabamos de leer.



2. Presentación del Secretario a la Junta: horarios y puesta en marcha de los servicios de secretaría.

Como segundo punto del orden del día, toma la palabra D. Martín Pérez de Tudela Morales, nuevo Secretario de la Comunidad, para saludar a todos los asistentes y para presentarse formalmente ante la Junta aquí reunida.

En primer lugar, el Sr. Secretario quiere aclarar a todos los participantes de esta asamblea que la Comunidad, a través de su Presidente, ha contratado a una empresa como es SGA Servicios de Gestión Administrativa para realizar una labor de secretaría integral en la propiedad. No se ha contratado, por ende, a un administrador de fincas colegiado y, de hecho, el Sr. Secretario prefiere que su actividad sea considerada fuera de este gremio al que nunca, por cuestiones, quiso pertenecer, ya que, a su entender, esto hubiera limitado las actividades necesarias que precisa un complejo comunal como el que nos une.

En este sentido, desde el mes de julio, se han habilitado unas horas de secretaría física en el despacho sito en las zonas comunes (martes a viernes de 18:00 a 19:00 horas) para que exista una gestión administrativa mucho más inmediata, cercana al propietario y eficaz. También se ha constituido una dirección de correo electrónico urbanización_azahar@live.com que, junto a una página web prevista para que empiece a funcionar antes del mes de diciembre, la Junta Directiva espera que se convierta en un vehículo de comunicación útil entre todos los agentes de la propiedad.



3. Saldo de la comunidad al día de la fecha y liquidación de recibos adeudados por algunos propietarios.

De manera informativa, y como tercer punto, se explica a todos los asistentes que el saldo real de la Comunidad, al día de la fecha, supera ligeramente los 12.000 € (DOCE MIL EUROS), cantidad que no se refleja en la cuenta bancaria de la misma porque existen problemas leves de impagos por parte de algunos propietarios. Ante tal situación, y para no generar un problema por una situación deudora continuada, la Junta, por unanimidad, insta al Sr. Secretario a que, como se ha estado realizando hasta la fecha, notifique de manera particular a cada uno de los vecinos deudores para que puedan poner al día sus cuotas comunitarias.



4. Descripción de las actuaciones que se están realizando en la comunidad: abono de los IBI comunitarios atrasados, alta de los servicios de GOLTV y Canal+, desratización de las zonas comunes, etc.

Muy rápidamente, para acometer el cuarto punto del orden del día, tanto el Sr. Secretario como los diferentes vocales de la Junta presentes exponen someramente algunas actuaciones llevadas a cabo para su evaluación por los presentes.

En primer lugar, se explica que, finalmente, y tras algunos trámites resueltos por el Sr. Presidente de la Comunidad, se han abonado las cantidades adeudadas al Ayuntamiento de la capital correspondientes a los Impuestos de Bienes Inmuebles atrasados del 2009 y del 2010, lo que ha supuesto un desembolso de más de 8.000 € (OCHO MIL EUROS) a las arcas comunales. D. Antonio Morales indica al Sr. Secretario que existen, según el Catastro, unas diferencias respecto los coeficientes de participación de cada una de las parcelas respecto a las zonas comunes, lo cual sería interesante que se conociese por si hubiera que, en un futuro, considerar un planteamiento administrativo diferente al actual. El Sr. Secretario asiente que, de ser esto cierto, podría constituir materia de debate en la Junta de Propietarios correspondiente, por lo que solicita al Sr. Morales remita una copia de los documentos que obran en su poder para poder emitir un juicio de valor sobre lo aquí expuesto.

También, se ha llevado a cabo un proceso de desratización de las zonas comunes por la empresa FUMIRREL, con la que se ha acordado un precio muy especial para todos aquellos propietarios que quieran realizar a título personal una actuación en sus hogares.

Se ha preparado para uso de los propietarios que lo deseen el visionado del Canal+ en el televisor del salón comunitario y, en breve, se dispondrá periódicamente en el tablón de anuncios la programación deportiva semanal de la cadena en cuestión para conocimiento de todos los vecinos interesados. De igual manera, el Sr. Secretario se ha puesto en contacto con GOLTV y está a la espera de que le envíen un presupuesto que pueda ser evaluado en una Junta de Vocales para considerar su contratación.

En este sentido, algunos de los propietarios presentes se preguntan porqué se dispone el visionado del Canal + cuando en anteriores Juntas quedó expresada la voluntad de no asumir este servicio, a lo que el Sr. Secretario responde que es un servicio que se está pagando religiosamente mes a mes, del que no tenemos contrato, como de otros mucho servicios, para evaluar su posible rescisión no gravosa para los intereses de la comunidad y, también, que no se siente capacitado para retirarlo, y más cuando se aprobó hacerlo en su momento y por razones que desconoce no se hizo, en tanto la Junta de vocales no lo decida.

Aparte de todo lo anterior, y como algunos de los comuneros habrán podido comprobar, se han pintado las instalaciones deportivas, se han arreglado algunos enseres del gimnasio, se ha procedido a realizar una limpieza general de las zonas comunes, se ha llevado a cabo el mantenimiento de los equipos antiincendios, que, curiosamente, y sin justificación alguna, no se habían renovado desde el año 2007 y, también, entre otras cosas, se ha solicitado un presupuesto para la adecuación a la normativa actual de la iluminación de las zonas comunes de gimnasio y aseos.

5. Regularización laboral de la actividad del conserje.

Como quinto punto del orden del día, El Sr. Secretario quisiera exponer algunas consideraciones que respecto a la actividad laboral del conserje, bajo su punto de vista, nos e han llevado correctamente.

Para empezar, el Sr. Secretario entiende que las nóminas que se le redactan, devenidas de una gestión anterior, tienen un margen de mejora económica para los intereses de la comunidad, en tanto las retenciones de IRPF a cuenta del trabajador son, a su modo de vez, muy elevadas. Posiblemente, y para evitar confusiones ni malos entendidos, estos parámetros debían ser correctos cuando se hizo el contrato inicial, si bien la situación familiar del conserje a día de hoy posibilita que las retenciones puedan ser inferiores. A su vez, esto permitiría una disminución de la base de cotización del trabajador que se traduciría en un ahorro sustancial anual para la Comunidad.

Esta consideración expuesta, aprobada unánimemente por la Junta reunida, una vez que sea avalada por la consultora Benavides Asesores, encargada de la gestión laboral de la Comunidad, será llevada a cabo a la práctica en cuanto sea posible.

Otra consideración importante es la organización del horario de trabajo del conserje, junto con una redacción detallada de las tareas que ha de desempeñar. Tenemos que tener en cuenta que, actualmente, no se están respetando con la pulcritud necesaria los días de fiesta del conserje ni, en cierta forma, sus correspondientes días de descanso, en tanto se le obliga a venir a disponer la alarma de la Comunidad.

Esta situación, para evitarnos problemas, debería, a modo de ver del Sr. Secretario, de normalizarse de alguna forma e, incluso, suscribiendo una variación en el contrato actual entre la finca y el trabajador. En este sentido, en representación de la Junta de Vocales, y del Presidente, el Sr. Secretario pide a la Junta que se le otorgue el permiso correspondiente a la asamblea directiva para iniciar las conversaciones necesarias con el conserje que permitan un acuerdo entre ambas partes y que pueda ser plasmado en un contrato de trabajo sin ningún tipo de carencias. Por unanimidad de los asistentes, la Junta General de Propietarios otorga a la Junta de Vocales el permiso de negociar con el conserje de la comunidad las condiciones que considere más ventajosas para los intereses de ambas partes.

Se propone, por parte de algunos propietarios, que se estudie, incluso, la posibilidad de suplir los días de descanso del conserje con la contratación eventual de algún trabajador, lo cual, como hemos referido, valorará convenientemente la Junta de Vocales.

6. Planificación de horarios de las zonas comunes y determinaciones sobre el servicio del bar en la comunidad.

Como sexto punto de la orden del día, queda reflejada la necesidad de organizar los horarios de las zonas comunes una vez se haya acometido la planificación de los horarios de trabajo del conserje. Pero, como argumentan algunos propietarios presentes, la Junta de Vocales debe hacer un mayor esfuerzo por organizar y dotar de contenido la actividad de la Comunidad, buscando opciones de ocio que ayuden a la asistencia habitual de vecinos a las zonas comunes. También sería fundamental, como expresan otros asistentes, que se crearan canales de comunicación más efectivos de los que hay ahora para que todos los que conviven en la propiedad conozcan lo que acontece y puedan beneficiarse de las posibilidades de las zonas comunes.

Existen, como apuntan algunos vecinos, unas normas para la utilización de las zonas comunes que no se están cumpliendo. El Sr. Secretario apunta que, bajo su punto de vista, es una normativa demasiado sucinta que no abarca todas las posibilidades de convivencia que existen en una comunidad con la idiosincrasia de la que nos ocupa. Por lo tanto, en cuanto quede perfectamente concluida la puesta al día administrativa de la Comunidad, acometerá la redacción de unos estatutos del calado que, considera, debe tener una finca como ésta, y que serán presentados a la Junta de Vocales correspondiente para su evaluación respecto a la necesidad de exponerlos en una Junta General de Propietarios.

En relación al servicio del bar de las zonas comunes, y como parece que es evidente la dificultad de su puesta en funcionamiento por razones de rentabilidad del mismo, se ha decidido por parte de la Junta de Vocales, lo cual es ratificado por unanimidad también por la Junta General de Propietarios que hoy celebramos, retrasar la decisión sobre este tema hasta la próxima Junta Ordinaria y disponer, hasta ese momento unas máquinas dispensadoras de bebidas y snacks para suplir las eventuales necesidades de los propietarios que asistan al visionado de retransmisiones deportivas o a cualquier otro acto comunitario.



7. Ruegos y preguntas

Y para finalizar, se aborda el último punto del orden del día que nos acerca a varias cuestiones importantes.

D. José Luis Luque pide encarecidamente que, a partir de este momento, se realicen todas y cada una de las actividades de la comunidad estrictamente dentro de la normativa legal que las acoja, porque considera que ya ha sufrido la Comunidad bastante por problemas jurídicos y administrativos devenidos de una deficiente. El Sr. Secretario reconoce la importancia de este ruego para evitar problemas futuros y asegura, como no puede ser de otra forma, que esa siempre ha sido la línea a seguir de esta directiva desde que acometió su cargo, fiel reflejo de lo cual es esta asamblea informativa que estamos celebrando.

Algunos asistentes a la Junta, quieren hacer referencia al deterioro moral que sufre la comunidad, que puede ser la causa por la que muchos vecinos hayan dejado de participar de las zonas comunes. Argumentan que se han visto y que están ocurriendo algunas cosas muy graves cuya responsabilidad es exclusivamente de los vecinos. Algunos actos de vandalismo injustificados o la ocupación de las zonas colectivas en horarios no habilitados son casos, por desgracia, bastante habituales, por lo estaría de más, añaden, que esta responsabilidad fuera repercutida, al menos económicamente en los propietarios correspondientes. Por todo ello, y en beneficio común, se ruega a todas las personas que conforman la Comunidad que adapten sus actuaciones a las exigencias cívicas que las zonas comunes merecen y que pongan en conocimiento de la Junta de Vocales o del Sr. Secretario cualquier actitud dañina para la integridad del complejo

Y sin más asuntos que tratar, el Sr. Vicepresidente, en ausencia del Sr. Presidente, levanta la sesión siendo las 22:30 horas del día indicado al principio, de todo lo cual, como Secretario doy cumplida fe.

Fdo. El secretario




SGA Servicio de Gestión Administrativa

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