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Santiago. Cambios al plan regulador: loteo de intereses


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SANTIAGO. CAMBIOS AL PLAN REGULADOR: LOTEO DE INTERESES
Cuerpo: Cuerpo B, Economía y Negocios

Sección: Economía y Negocios Enfoques

Página: 003

Diario: El Mercurio

Domingo, 1 de Diciembre de 2002

Laura Garzón Ortiz


En La Pintana están preocupados. Contrarios a la política que había seguido el municipio de ir frenando el crecimiento de la comuna, que hoy tiene 194 mil habitantes, las cosas podrían cambiar bruscamente en los próximos años. Y es que las modificaciones aprobadas el lunes por la Comisión Regional de Medio Ambiente (Corema) Metropolitana al Plan Regulador de la capital abre la posibilidad que en sus 700 hectáreas agrícolas se instalen proyectos inmobiliarios que podrían tener un fuerte impacto en la densidad poblacional de esa zona.

Más aliviados con la noticia deben estar los inversionistas malayos de la empresa MTD que desde 1997 tienen congelado un megaproyecto inmobiliario en Pirque, en las 600 hectáreas del fundo El Principal, pues no podían echarlo a andar porque no se había cambiado el uso del suelo. De hecho, por esta razón la compañía tiene demandado al Estado chileno ante un tribunal internacional.

La decisión de la Corema, que aún debe ser aprobada por el Consejo Regional (Core), estuvo marcada por la polémica ya que en la teoría más que duplica el suelo urbanizable de la Región Metropolitana agregando 88.900 hectá-reas - de 10 comunas- a las 61 mil que hoy componen el área urbana consolidada.

La superficie incorporada es a todas luces sobredimensionada, sobre todo si se considera que Santiago consume anualmente sólo 1.000 hectáreas para nuevas viviendas. Mientras el Ministerio de Vivienda, impulsor de la iniciativa, argumenta que los cambios buscan sincerar y ordenar el crecimiento natural que está teniendo Santiago, sus detractores - principalmente organizaciones ambientalistas y municipios- señalan que va contra toda lógica ya que se está incentivando artificialmente la expansión metropolitana, considerando que aún hay disponibilidad de suelos al interior de la ciudad. Sólo en el Gran Santiago hay más de 12 mil hectáreas, que si se agregan las de Chacabuco llegarían a más de 26 mil.

Lo concreto es que más allá de la polémica hay una serie de terrenos, en poder de importantes constructoras, que estaban congelados, y que ahora podrían ser destinados a desarrollos inmobiliarios. Además, se espera que esos predios, al tener el potencial de urbanizables, suban de precio lo que obviamente favorecerá a quienes tomaron posiciones en las 10 comunas (Quilicura, Pudahuel, Maipú, Calera de Tango, San Bernardo, La Pintana, Pirque, Lampa, Colina y Tiltil).

Los más beneficiados con el alza en los valores serán aquellos paños ubicados en Maipú, San Bernardo, Pudahuel y La Pintana, por ser los más cercanos al límite urbano de Santiago. Por eso no faltaron las críticas en torno a que los cambios al Plan Regulador obedecen a presiones de las empresas inmobiliarias que, aunque no hagan megaproyectos inmobiliarios, podrán utilizar esos terrenos como garantías ante los bancos, ya que ahora su valor será mayor.

"Esta posibilidad es clave para algunas constructoras que están endeudadas y que por esta vía podrán sanear créditos o pedir nuevos", indica Antonio García, miembro de la Comisión de Medio

Ambiente del Colegio de Ingenieros.

La necesidad del Servicio de Vivienda y Urbanismo (Serviu) de seguir construyendo viviendas sociales también jugó un rol clave. El organismo se había quedado sin suelos disponibles en Santiago - los que hay son de muy alto valor- y ahora tiene la alternativa de acceder a predios a valores más razonables, sobre todo aquellos más alejados del anillo urbano.

Sólo así se explica que el Ministerio de Vivienda haya cambiado las reglas del juego contraviniendo el espíritu del Plan Regulador de la Región Metropolitana, que comenzó a regir a fines de 1994, y que pretendía justamente lo contrario: poner freno a la expansión y densificar el suelo.

"Aquí hay un cambio hacia una política más flexible y que transparente los costos. Ahora las empresas constructoras van a tener que hacerse cargo de los impactos que generen sus inversiones, lo que hasta ahora no ocurría", afirma Luis Eduardo Bresciani, secretario regional ministerial (Seremi) de Vivienda.

Lo que se persigue es la construcción de megaproyectos inmobiliarios en una superficie mínima de 300 hectáreas. La idea es que se levanten pequeñas ciudades autónomas, para lo cual deberán contar con los servicios necesarios en comercio, educación y salud. Todos los efectos viales y ambientales que generen estas iniciativas deberán ser pagados, según establece la norma por el desarrollador.

"La legislación actual no contempla este tipo de cobros. Por esta razón no existe un marco legal que permita materializa la política, lo que se puede prestar para complejas instancias de negociación", advierte el arquitecto y socio de la consultora Atisba, Iván Poduje.

De la misma opinión, el consejero regional Pedro Saitz (PPD) - el único que votó en contra de los cambios de la Corema- sostiene que nadie puede asegurar que serán los privados los que asumirán los costos de las externalidades que generarán los proyectos.



Los beneficiados

Las empresas inmobiliarias empezaron a comprar terrenos en las comunas de la periferia de la Región Metropolitana hacia comienzos de los 90, apostando a que en algún momento se ampliarían los límites urbanos. La segunda oleada se concretó tras aprobarse el plan regulador de la provincia de Chacabuco que permitía la creación de las zonas de desarrollo condicionado (Zoduc) en Tiltil, Colina y Lampa.

Esta fue la señal que estaban esperando muchos inversionistas que empezaron a tomar posiciones esperando que se replicaran los Zoduc ahora en otras áreas cercanas a Santiago. En esa época entraron, por ejemplo, los malayos de MTD a Pirque, en sociedad con el empresario Jorge Fontaine, y empezó el movimiento de terrenos en La Pintana y San Bernardo.

En esta última comuna hoy tienen predios, entre otros, las familias Pérez Yoma (propietarias de Empresas FPY, dueña de Copeva), Figueroa y García Huidobro; Conavicop y la exportadora David del Curto. En Pudahuel, en tanto, hay presencia de las familias Cruzat, Ávalos y González y de la filial de Enersis, Manso de Velasco.

En Maipú hay terrenos de las constructoras Besalco, Pocuro y Sironvalle, mientras que en La Pintana tienen intereses la constructora Bío Bío y la inmobiliaria Tauro. Algunas de estas empresas, según ha trascendido, fueron asesoradas por ex ministros de la Concertación como el ex titular de Vivienda Sergio Henríquez y el ex Subsecretario del Interior Guillermo Pickering.

El valor de la hectárea es muy variable y depende de cuán lejos esté del anillo urbano, pero éste fluctuaría entre $ 8 millones y $ 25 millones. Con la puerta que está abriendo el Gobierno de cambio de uso de suelo, esos precios podrían duplicarse y hasta cuadruplicarse, según estima Iván Poduje. Advierte, sin embargo, que la baja competitividad de estos terrenos por la cercanía de vertederos, muchas viviendas sociales y la deficiente red de accesos podría hacer que los bancos no los vean como tan atractivos a la hora de que sus propietarios los quieran ofrecer como garantías para pedir créditos.

Para Patricio Muñoz, presidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, este cambio al Plano regulador más que beneficiar a las constructoras favorecerá al comprador porque tendrá más oferta disponible y más competencia y, por ende, precios más bajos en las viviendas.

Según estimaciones del Minvu, en los próximos 25 años podrían, en la nueva zona liberada, generarse inversiones inmobiliarias y en infraestructura que superen los 6 mil millones de dólares.

"Éste es un traje a la medida hecho para algunos. Es una mala señal ambiental, va contra la descentralización y demuestra que no hay una política seria de vivienda y urbanismo", asegura Saitz.

El seremi de Vivienda, Luis Eduardo Bresciani, desmiente que durante este año - que él ha estado en el cargo- haya habido lobby de las empresas constructoras que tienen predios en las zonas abiertas. Enfatiza que esta norma "no es discrecional" y que por eso se optó por incorporar un universo amplio de hectáreas para evitar acusaciones que señalen que se buscó favorecer a algunos grupos inmobiliarios. Y es que según las estimaciones de Vivienda, en los próximos 25 años sólo se urbanizarán entre cinco mil y siete mil hectáreas, de las 88 mil 900, "que son las mejores porque están cercanas a la ciudad".

Otros más escépticos hacen notar que es poco probable que se materialicen a futuro proyectos inmobiliarios en esa área. Destacan que a cinco años de aprobadas las Zoduc en Chacabuco sólo hay un proyecto en marcha (Piedra Roja) y el resto está esperando que haya demanda para echarlos a andar. "Con la cantidad de suelo que queda todavía disponible en Santiago es muy probable que la mayoría de estas zonas terminen siendo ciudades virtuales, con un precio similar al que tienen ahora, o

nuevos ghettos de vivienda social, donde la capacidad de internalizar impactos ha sido muy baja o nula", estima Poduje.



Focos de conflicto

La modificación al Plan Regulador de Santiago no sólo despierta resquemores a nivel de grupos ecologistas y colegios profesionales, como el de arquitectos que ya manifestó sus objeciones a la

iniciativa, sino que también al interior del mismo Gobierno. Conocida es la oposición inicial que tuvo el Ministerio de Agricultura, pues veía amenazada la sobrevivencia de los suelos agrícolas en la región.

Incluso el titular de esa cartera, Jaime Campos, en un oficio enviado a la Cámara de Diputados planteó sus reparos señalando que podrían perderse cerca de 20 mil hectáreas agrícolas con la medida. Sin embargo, el Seremi de Agricultura, Héctor Mella, aprobó los cambios al Plan en la sesión del lunes de la Corema, argumentando que se incorporaron una serie de resguardos que dejan tranquila a esa secretaría de Estado. De acuerdo a lo señalado por Mella, la opinión del ministerio será clave para decidir el futuro de un proyecto inmobiliario. Es más, apunta que de acuerdo a un catastro realizado por Agricultura de las 88 mil 900 hectáreas ampliadas, el 80% está calificado como de Alta Prioridad Agrícola y por tanto no podrían ser urbanizadas.

Esta estimación no es totalmente compartida por el Seremi de la Vivienda, quien indica que ese catastro va a ir cambiando con los años. "Esas evaluaciones son dinámicas y puede pasar que las inversiones en un sector cambien", enfatiza Bresciani, agregando que "más que un plano de dónde se puede o no se puede invertir, se aplicará un modelo de evaluación que será transparente".

Estas discrepancias entre dos carteras que participarán en el visto bueno para los proyectos, es vista como un foco de conflictos futuros y de potenciales discrecionalidades. "Se establece un plazo de 60 días para que los ministerios (Agricultura y Vivienda) y los municipios presenten sus observaciones. Si pasado ese período no hay pronunciamiento, el proyecto se da por aprobado. Eso abre la posibilidad de que, ante presiones de los inmobiliarios, simplemente los funcionaros involucrados puedan dejar pasar el tiempo", indica un integrante de la Corema.

Trascendió que tampoco la aprobación de la Corema es vista con buenos ojos en el Ministerio de Obras Públicas y Transportes. "Mientras Germán Correa trata, a través del Plan Maestro de Transportes, de ordenar la ciudad, en Vivienda le amplían Santiago y le desordenan de nuevo el cuento", indica una fuente de la Intendencia Metropolitana.

La reestructuración del Plan Regulador deberá ser aprobado ahora por la comisión de desarrollo urbano del Consejo Regional (Core). Se estima que esto debería ser un mero trámite y que durante el primer semestre del próximo año los cambios entren en vigencia.

Pero la polémica no termina aquí. En 2003 el Ministerio de Vivienda tiene pensado seguir ampliando los límites urbanos de la Región Metropolitana. Según anuncia el Seremi de esa cartera, ahora los ojos están puestos en Melipilla, Talagante, Buin y Paine, donde se aplicará el mismo modelo hoy en tela de juicio.

Densidad

¿Crecer o no crecer? El número de habitantes por hectárea en Santiago ha ido creciendo en los últimos años. Hoy se estima en 105, cifra mayor que la que muestran ciudades como Frankfurt (26), Nueva York (44) o París (77).



"El límite urbano que tiene la ciudad es como un cinturón que en algún momento va a explotar", indica el presidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, Patricio Muñoz. Agrega que los cambios al Plan Regulador de Santiago es el primer paso dado en forma correcta ya que se termina con el crecimiento inorgánico y se establece que las constructoras paguen por las conexiones viales, mitiguen los impactos en el medio ambiente y doten de la infraestructura en educación, salud y servicios.

A juicio de Muñoz, de no haberse introducido estas modificaciones, se estaba caminando hacia el caos pues la gente en la medida que aumentan sus ingresos busca mayores espacios para vivienda. Esta demanda, señala, se estaba canalizando a través de parcelas de agrado, que han aumentado en las cercanías de la ciudad sin planificación ninguna. "No se puede impedir el crecimiento de Santiago, habría que tomar a la gente y llevársela en bus a otras ciudades. Eso es impensable, las personas quieren vivir aquí", sostiene una fuente del Ministerio de Vivienda. Para otros sectores, en cambio, la decisión de la Corema va contra todo lo planteado por el Gobierno y borra con el codo todo lo que se ha predicado en torno a la descentralización, los planes de transporte y descontaminación. "Esto es una sepultura para las regiones ya que mientras más siga creciendo Santiago, demandará más inversiones fiscales, más recursos", indica Antonio García, de la Comisión de Medio Ambiente del Colegio de Ingenieros.


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