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Promotor : prom. Nuevo tabira s. L. Letrado : joseba e. Echebarria garate. Arquitectos : carlos maurtua ormaechea


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MODIFICACIÓN PUNTUAL

DE

NORMAS SUBSIDIARIAS

EN RELACIÓN CON EL
P. E. O. U. – 4. ARTABILLA.

DURANGO.

PROMOTOR : PROM. NUEVO TABIRA S.L.
LETRADO : JOSEBA E. ECHEBARRIA GARATE.

ARQUITECTOS : CARLOS MAURTUA ORMAECHEA.

CATALINA HERNANDEZ CARDONA.
OCTUBRE, 2009.




ÍNDICE GENERAL

PÁGINA

TITULO I: MEMORIA INFORMATIVA Y JUSTIFICATIVA……………………………..….

I.1.- Encargo…………………………………………….………….………………………..…..……………………………

I.2.- Objeto y justificación de la Modificación………………………………………….………….…...……

I.3.- Situación urbanística actual…………………………………………………………..…………………………

I.4.- Actuaciones posteriores…………………………………………………………………………………………….

I.5.- Características naturales del territorio: Usos, edificaciones e infraestructuras

Existentes…………………………………………………………………………………………………………………………….



I.6.- Documentación de la presente Modificación…………………………………………………………….

I.7.- Objeto y contenido de la presente Modificación……………………………………..……………….

I.8.- Análisis del régimen urbanístico de los terrenos según ordenación pormenorizada.

I.9.- Análisis del cumplimiento de cuantías y estándares……………………………………………..

I.10.- Edificabilidades y usos de carácter lucrativo……………………………………………………….….

I.11.- Determinaciones relativas a la gestión de la ejecución urbanística………………………..


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TITULO II: NORMATIVA URBANÍSTICA……………………………………………….………

II.1.- Introducción……….………………………………………………………………………………….………………..

II.2.- Modificación operada en las Normas Subsidiarias…………………………………………..……..

II.3.- Normativa para la ordenación pormenorizada de la Unidad de Ejecución………………


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TITULO III: ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONÓMICO FINANCIERA……………………

III.1.- Contenido del estudio económico financiero……………………………………………………..….

III.2.- Evaluación económica…………………………………………………………………………………………..


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TITULO IV: PLAN DE ETAPAS…………………….……………………………………………….

IV.1.- Definición de las etapas…………………………….………….………………………………………………..

IV.2.- Concreción del sistema de actuación adoptado y de las diversas etapas y plazos precisos para la ejecución del P.E.O.U 4 Artabilla ………………………………………………………………


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TITULO V: PLANOS……………………..…..………………………………..……………………….


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TITULO I: MEMORIA INFORMATIVA

Y JUSTIFICATIVA.-
I.1.- ENCARGO.-
La presente Modificación de las Normas Subsidiarias de Planeamiento de Durango, relativa al Plan Especial de Ordenación Urbana nº 4, Artabilla, se redacta por encargo de la Mercantil “PROMOCIONES NUEVA TABIRA, S.L.”, quien ha alcanzado los oportunos acuerdos privados con varios propietarios del ámbito, a fin de que sea la citada Mercantil la encargada de impulsar y tramitar el desarrollo y la gestión urbanística del mismo, así como la promoción del producto inmobiliario que, en el futuro, dimane como consecuencia directa de tal ejecución, teniendo, a tal efecto, el correspondiente apoderamiento que le faculta a la misma para poder actuar en nombre de los siguientes titulares de superficie incluida en el referido ámbito, según la presente Modificación y parcelario que se acompaña al presente documento:


  • Don Koldo Andoni Ayarzagüena Okaranza, propietario de la Parcela 1, con una superficie de 3.884 m2.

  • Don Esteban Urien Arano, propietario de la Parcela 2, con una superficie de 2.279 m2.

  • Don José Javier Bilbao Irazola, propietario de las Parcelas 4 y 5, con unas superficies de 3.892 m2.y 3.470 m2, respectivamente.

  • Don Iñaki Ayarzagüena Okaranza, propietario de la Parcela 6, con una superficie de 3.096 m2.

  • Don Nemesio Gómez Estancona, propietario de la Parcela 7, con una superficie de 2.671 m2.

  • Don Luis María Bikandi Biritxinaga, propietario de la Parcela 14, con una superficie de 2.453 m2.

  • Doña Casilda Varela Ampuero, propietaria de la Parcela 15, con una superficie de 2.124 m2.

  • Don José Atucha Estancona, propietario de la Parcela 16, con una superficie de 3.177 m2.

  • Don Fernando Imaz Oscoz, propietario de la Parcela 19, con una superficie de 3.786 m2.

  • “Durangaldeko Ibaizabal Kooperatiba”, propietaria de la Parcela 20, con una superficie de 8.510 m2.

  • Don José Benito Romero Pato, propietario de la Parcela 21, con una superficie de 2.069 m2.

  • Doña Juanita Ayarzagüena Ibarra, propietaria de la Parcela 23, con una superficie de 3.223 m2.

  • Doña Milagros Markinez, propietaria de la Parcela 24, con una superficie de 1.610 m2.

  • Don Santos García García, propietario de la Parcela 25, con una superficie de 1.050 m2.

  • Don Ramón Areitio Bizkarra, propietario de la Parcela 26, con una superficie de 4.891 m2.

  • Don Víctor Gorrotxategui Ugarte, propietario de la Parcela 27, con una superficie de 3.874 m2.

Los citados propietarios ostentan el 52,43% de la superficie total integrante del Plan Especial de Ordenación Urbana nº 4, Artabilla, si bien con respecto a la superficie con aprovechamiento urbanístico del referido ámbito, representan el 53,31%, según la presente modificación de Normas Subsidiarias objeto de tramitación.


No obstante lo anterior, a tenor de la Segunda Revisión de las Normas Subsidiarias de Planeamiento de Durango, los indicados propietarios ostentan un 53,57% de la superficie total del P.E.R.I. nº 4, Artabilla, lo cual supone un 54,46% de los derechos edificatorios del referido ámbito.
Por lo tanto, se redacta la presente Modificación por encargo de la Mercantil “PROMOCIONES NUEVA TABIRA, S.L.” al despacho profesional del Letrado Don Joseba E. Echebarria Garate, sito en Bilbao, Gran Vía 8, 5º, así como al estudio de los Arquitectos Dña. Catalina Hernández Cardona y D. Carlos Maurtua Ormaechea, con domicilio profesional en Durango, Calle Galtzareta, nº 11.
I.2.- OBJETO Y JUSTIFICACIÓN DE LA MODIFICACIÓN.-
La presente Modificación de las Normas Subsidiarias tiene por objeto definir la ordenación estructural ya que la pormenorizada se establecerá en el propio Plan Especial de Ordenación Urbana nº 4, Artabilla, calificado con uso característico predominante residencial, para posibilitar diferentes clases de tipologías edificatorias, es decir, vivienda unifamiliar aislada, viviendas agrupadas en hilera, viviendas colectivas de edificación abierta, así como generar el establecimiento de viviendas en régimen de protección oficial y tasada.
La Segunda Revisión de las Normas Subsidiarias de Planeamiento de Durango aprobada definitivamente mediante Órdenes Forales nºs 676/2.003, de 12 de Septiembre, y 76/2.005, de 14 de Enero, del Departamento de Relaciones Municipales y Urbanismo de la Excma. Diputación Foral de Bizkaia, cuyo Texto Normativo fue publicado en el Boletín Oficial de Bizkaia nº 77, de 25 de Abril de 2.005, configura, entre otros, el Plan Especial de Reforma Interior nº 4, Artabilla, actualmente Plan Especial de Ordenación Urbana nº 4, Artabilla, con una superficie de 100.846 m2, una densidad de 8 viv/ha, y un coeficiente de edificabilidad de 0,20 m2/m2.
Teniendo en cuenta los parámetros urbanísticos contenidos en la citada normativa urbanística, referentes al Plan Especial de Reforma Interior nº 4, Artabilla, actualmente Plan Especial de Ordenación Urbana nº 4, Artabilla, por medio de la presente Modificación lo que se pretende es la optimización del suelo objeto de ordenación, con el fin de destinar el 40% de la edificabilidad total del ámbito, con uso residencial, a vivienda protegida, tanto en régimen general y especial como en régimen tasado, todo ello en aras a dar perfecto cumplimiento al principio de desarrollo sostenible recogido en el artículo 3 de la vigente Ley 2/2.006, de 30 de Junio, de Suelo y Urbanismo. Es decir, se pretende evitar el excesivo consumo de un suelo mediante la tipología de vivienda unifamiliar con el consecuente desaprovechamiento de tal bien escaso como es el suelo, mediante la optimización y la conjunción de otro tipo de tipologías edificatorias que redunden en el incremento del parque inmobiliario del municipio de Durango, territorio que, por mor de las diferentes desanexiones, se encuentra, hoy en día, casi agotado.
Así, con la presente Modificación del referido ámbito de actuación de Artabilla, se pretende la plena integración de un entorno que se encuentra en el límite sur del núcleo urbano residencial del municipio de Durango, en concreto, situado en la margen derecha del río Mañaria, que hasta la fecha acoge una serie de viviendas unifamiliares y alguna industria fuera de ordenación, posibilitando el desarrollo coherente y racional de dicho emplazamiento de conformidad con los ámbitos más próximos.

Por otro lado, con la presente Modificación, también se pretende la plena adecuación del meritado instrumento de planeamiento con respecto al Plan Especial de Ordenación Urbana nº 4, Artabilla a la nueva Ley del Suelo Vasca, en cuanto a los criterios de edificabilidad física y estándares y cuantías mínimas de viviendas sometidas a algún régimen de protección pública.


En su consecuencia, con la nueva calificación urbanística se permite mantener una política municipal de convivencia de la vivienda de régimen libre y de la vivienda de régimen de protección pública, premisa ésta que en lo sustancial ha guiado todo el desarrollo del suelo urbano residencial del municipio de Durango, en la Segunda Revisión de Normas Subsidiarias de dicho término municipal.
Por todo ello, el objetivo y fin último de la presente Modificación es aplicar la filosofía de la nueva Ley del Suelo Vasca, que incide en evitar el consumo excesivo del suelo para un producto inmobiliario que alcanza a un pequeño porcentaje de la población como es el de vivienda denominada residencial aislada o unifamiliar, planteando, por el contrario, un incremento del número total de viviendas y de la propia tipología de las mismas más acorde con las demandas y necesidades de la ciudadanía.
Evidentemente, en atención a las propias características del suelo colindante a la zona de Artabilla, se ha considerado preciso y necesario crear un núcleo residencial con diversidad de tipologías de viviendas unifamiliares, colectivas, tanto libres como en régimen de protección oficial y tasadas, acorde con la demanda del municipio, todo ello encaminado a conseguir, con la estructura de ordenación propuesta, una perfecta continuidad funcional y estructural entre dicho ámbito y los colindantes más próximos, Unidad de Ejecución 9 y Unidad de Ejecución 14, de tal forma que las tipologías más próximas al núcleo urbano sean las colectivas de edificación abierta, para ir aligerando la densidad a través de edificios de casas patio, viviendas en hilera, hasta las unifamiliares aisladas, a medida que se van alejando del centro.
Por otra parte, con la presente modificación también se pretende la inclusión de nuevos terrenos ubicados al sureste del ámbito de Artabilla como consecuencia de la corrección de la delimitación del trazado del Tren de Alta Velocidad, tal y como figura en el proyecto ejecutivo del mismo, el cual figuraba alterado en la previsión contemplada en las vigentes Normas Subsidiarias de Durango objeto de modificación.
Efectivamente, por mor de la indicada corrección se genera una franja de terreno ( superficie: 3.500 M2. ) que manteniendo el propio espíritu del instrumento de planeamiento del término municipal de Durango, esto es, hacer coincidir la delimitación del ámbito de Artabilla con el límite de la línea de expropiación del meritado sistema general, es evidente que deberá corregirse la delimitación del mismo hasta la referida nueva línea ( la correcta ) de delimitación del Tren de Alta Velocidad.
Una segunda incorporación de suelo ( 2.090 M2.) viene condicionada por la presencia de la empresa “Fundiciones San Antonio S.A.”, fuera del ámbito, tangente al mismo, con una presencia importante.
Como respuesta a la alegación de esta empresa a un documento anterior tramitado parcialmente en 2008, se tomó la decisión ( pactada con los representantes de dicha empresa ) de alejar los edificios de viviendas situados al sureste del ámbito a una distancia que respetará la alineación establecida en el presente documento, 45 metros al subsuelo y 48 metros a las viviendas.
A ello se debe añadir la topografía del lugar, la transformación del mismo y los fuertes taludes que se generan como condicionantes adicionales para incluir una franja de terreno que permita suavizar la nueva implantación.
Finalmente, una pequeña franja de terreno (208 m2.) se incorpora en la zona nor-oeste. El espacio existente entre el río y la Ikastola no permitía que el bidegorri ( previsto en las NNSS ) se separara la distancia mínima establecida en la normativa sectorial.

A mayor abundamiento también cabe señalar que existen otra serie de poderosas razones, que aconsejan la tramitación y aprobación de la presente modificación, como lo es, la excesiva carga de los costes de la ulterior urbanización que deberá afrontarse, en la que entre otras actuaciones, se encuentra el soterramiento de varias líneas de alta tensión que recorren el ámbito en dirección este oeste y norte sur, las cuales abastecen a toda esa zona del municipio de Durango, amén de la propia canalización de agua potable compuesta por dos tuberías de gran dimensionado que discurren entre el camino Artabilla y el río Mañaria, así como la reestructuración de la tubería de Naturgas, que transcurre por el ámbito de este a oeste, provocando todo ello un excesivo gasto de urbanización, que indefectiblemente conlleva incrementar la edificabilidad de la unidad, si realmente se pretende la plena gestión urbanística de dicho suelo.


Por todo ello, atendiendo a las razones anteriormente indicadas y que figuran en el presente epígrafe es, cuando menos, razonable la presentación de la presente Modificación Puntual de las Normas Subsidiarias de Durango, en relación con el Plan Especial de Ordenación Urbana nº 4 Artabilla, puesto que circunstancias sobrevenidas, tanto de índole legislativo, véase la entrada en vigor de la nueva Ley del Suelo Vasca, como de índole técnica, téngase en cuenta el trazado definitivo del Tren de Alta Velocidad, amén de la propia urbanización de la Unidad, aconsejan la modificación de dicho instrumento de planeamiento para el referido ámbito.

I.3.- SITUACIÓN URBANÍSTICA ACTUAL.-
Con carácter previo al análisis de fondo de la Modificación que se plantea por medio del presente documento, es preciso comenzar recordando cual es la situación urbanística actual del Plan Especial de Reforma Interior nº 4, Artabilla, que viene marcada por la Segunda Revisión de las Normas Subsidiaras de Planeamiento de Durango, donde se contemplan, en su artículo 2.2.4, los siguientes parámetros urbanísticos:
Superficie del ámbito: 100.846 m2.

Densidad: 8 viv/ha.

Edificabilidad coeficiente: 0,20 m2/m2.

Clasificación del suelo: Urbano.

Calificación: Residencial aislada.

Ordenación:



  • El objetivo de la ordenación es el asentamiento de viviendas aisladas de gran calidad sobre los parajes de Tabira y río Mañaria, creando un paseo de ribera de 12 metros de anchura en todo su borde oeste.

  • Junto al río se situaran la totalidad de las cesiones de espacios libres y zonas verdes, en cuantía semejante a las que se derivarían de un sector urbanizable de la misma superficie que el presente, como mínimo.

  • La superficie total privada resultante de la ordenación no podrá exceder del 65% de la superficie total bruta del Sector.

  • El P.E.R.I., (ahora P.E.O.U.) establecerá los costos de las edificaciones propuestas que deberán situarse por encima de la cota de inundabilidad establecida por el P.T.S. y variable en la zona entre las cotas de 127,6 y 128,7 metros.

Gestión urbanística:



  • La gestión del ámbito se desarrollará como una sola Unidad de Ejecución.

  • Sistema de actuación: el P.E.R.I., (ahora P.E.O.U.) determinará el sistema de actuación siendo preferente el de Compensación, (ahora Concertación ).

I.4.- ACTUACIONES POSTERIORES.-
Por parte de la Mercantil “PROMOCIONES NUEVO TABIRA, S.L.”, en nombre y representación de los mismos propietarios a quienes representa en el presente expediente, se procedió a presentar el pasado 27 de Mayo de 2.008, el Plan Especial de Ordenación Urbana nº 4, Artabilla, redactado por los Arquitectos Dña. Catalina Hernández Cardona y D. Carlos Maurtua Ormaechea, visado por el Colegio Oficial de Arquitectos Vasco-Navarro el 22 de Mayo de 2.008.
Dicho Instrumento de ordenación pormenorizada remitido a la Administración Municipal de Durango, fue estudiado y analizado por el equipo técnico de la citada Corporación Municipal, evacuándose a tal fin los siguientes informes:


  • Informe elaborado por el Arquitecto Municipal con fecha 24 de Octubre de 2.008, en el que fundamentalmente se considera favorablemente el texto de Plan Especial de Ordenación Urbana presentado.




  • Informe elaborado por el Asesor Juridico de Urbanismo del Ilmo. Ayuntamiento de Durango, de fecha 4 de Agosto de 2.008, en el que posicionándose a favor de la aprobación inicial del referido instrumento de planeamiento, establece, con carácter previo a su aprobación definitiva el cumplimiento de las siguientes condiciones:




      • Deberá delimitarse en la ordenación pormenorizada el área acústica correspondiente al uso residencial predominante en la zona al objeto de dar cumplimiento a la legislación sectorial sobre ruido. Así mismo, deberá redactarse un estudio de impacto acústico que incorpore la propuesta de medidas correctoras que garanticen los objetivos de calidad cáustica del anexo II del R.D. 1.317/2.007 del 19 de Octubre.




      • Se someterá el plan al informe de sostenibilidad ambiental por parte de los servicios técnicos municipales con carácter previo a su aprobación definitiva.




      • Se modificarán los planos que recogen la delimitación del área, de tal forma que se incluyan los suelos incorporados al ámbito.

Tras la emisión de sendos informes, mediante Decreto de la Alcaldía-Presidencia de 4 de Agosto de 2.008 se aprobó inicialmente el citado Plan Especial de Ordenación Urbana nº 4 denominado Artabilla, sometiéndolo a información publica mediante la publicación de anuncio en el Boletín Oficial de Bizkaia nº 155, de 14 de agosto de 2.008, así como en los diarios “Berria” y “El Correo” de 8 del mismo mes y año, amen de en el Tablón de Edictos Oficiales del Ayuntamiento.


En trámite de exposición pública del meritado instrumento urbanístico, fueron presentados seis escritos de alegaciones formulados por las siguientes personas:


  • Con fecha 1 de Septiembre de 2.008, fue presentado escrito por Dña. Mª Isabel Larrauri Lasuen, actuando en su propio nombre y en representación de sus hijos, D. Xabier, D. Igor y Dña Itziar Salaberria Larrauri.




  • Con fecha 3 de Septiembre de 2.008, fue presentado escrito por D. Jose Atucha Estancona.




  • Con fecha 8 de Septiembre de 2.008, fue presentado escrito por D. Facundo Ayarzaguena Ibarra y Dña. Mª San Román Oceja.




  • Con fecha 8 de Septiembre de 2.008, fue presentado escrito por D. Enrike Alaña Kapanaga actuando en nombre y representación de Durangaldeko Ibaizabal Cooperativa.




  • Con fecha 8 de Septiembre de 2.008, fue presentado escrito por D. Luis Mª y D. Ibon Ayarzaguena San Román, ambos actuando en nombre y representación de la mercantil “Troquelaría Tabira, S.L.”.




  • Con fecha 10 de Septiembre de 2.008, fue presentado escrito por D. Silvano Arteaga Inzunza, actuando en nombre y representación de la mercantil “Fundiciones San Antonio (FUNSAN)”.

A su vez, la Comisión Informativa de Urbanismo, Obras y Medioambiente, con fecha 22 de Septiembre de 2.008, emitió dictamen mayoritariamente favorable a la denegación de la aprobación definitiva del referido instrumento de ordenación pormenorizada, sobre la base de no obrar en el expediente el informe emitido por el órgano ambiental de conformidad con la legislación medioambiental de aplicación, en el que se declarase la innecesariedad del sometimiento de dicho instrumento urbanístico a la evaluación de impacto ambiental, amen de darse la circunstancia de que con fecha 20 de Septiembre de 2.008, al cumplirse dos años de la entrada en vigor de la Ley 2/2.006, de 30 de Junio de suelo y urbanismo, y a tenor de los establecido en su Disposición Transitoria Cuarta se exige el pleno cumplimiento de los estándares y cuantías mínimos de viviendas sometidas a algún régimen de protección pública para los planes de ordenación pormenorizada no aprobados definitivamente en dicho plazo.


En su consecuencia el Ayuntamiento Pleno, en sesión ordinaria celebrada el día 25 de Septiembre de 2.008, adoptó, entre otros, el acuerdo por el cual se deniega la aprobación definitiva del Plan Especial de Ordenación Urbana P.E.O.U. nº 4, denominado Artabilla.


Evidentemente ante la situación generada por tal denegación, y habida cuenta la indefectible necesidad de ampliar el ámbito del referido Plan Especial, así como el incremento en el coste de la urbanización, por mor del desplazamiento del vial principal contemplado en las Normas Subsidiarias, el cual ligeramente se gira hacia el oeste, permitiendo de esta forma que las viviendas contempladas en dicha zona, puedan alejarse lo máximo posible de las instalaciones de la industria FUNSAN ( en este caso se contempla ahora una distancia superior a 57 metros a las viviendas ) dado que es el motivo fundamental de su alegación, amen de la propia ejecución del soterramiento del tendido de alta tensión que satisface no solo en la necesidades de dicho ámbito, sino las propias del entorno en el que se encuentra emplazado, amén de los propios costos inherentes a la conducciones subterráneas de agua y de gas hoy día persistentes. ( Ver el Estudio de Viabilidad Económico-financiera.)
Todo ello implica el tener que presentar la presente modificación de Normas Subsidiarias, si bien se establece un incremento de la edificabilidad física del 0,12 m2/m2, es decir pasando del 0,30 m2/m2, al 0,42 m2/m2, en orden a poder permitir la plena gestión de dicho suelo, habida cuenta el importe tan elevado de las obras de urbanización y gastos de gestión que se estima inicialmente en 13.241.798,00 €.
Ni que decir tiene que dicho incremento de edificabilidad conlleva, como no puede ser de otra forma, un incremento en la propia superficie destinada a viviendas de protección oficial y tasadas, dado que al recogerse en la presente modificación un techo edificable residencial de 42.388,80 m2, 8.815,57 m2, o lo que es lo mismo el 20,80% de la superficie total edificable residencial, destinados a vivienda de protección oficial y 8.478,00 m2 , es decir, 2l 20,00% de la superficie total edificable residencial, destinada a vivienda tasada.
Con la salvedad de que a los 2.090 M2. y 208 M2. incorporados a la delimitación inicial, los cuales, en aplicación del artículo 36.3 del Decreto 105/2008, de 3 de junio de medidas urgentes en desarrollo de la ley 2/2006, de 30 de Junio, se les deberá aplicar los estándares de viviendas protegidas más restrictivos: 55% para viviendas de protección oficial y 20% para vivienda tasada.
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