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Laudo Arbitral Beneficencia de Cundinamarca vs. Banco Central Hipotecario y Fiduciaria Central S. A. Julio 31 de 2000 Acta 24


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En conclusión, y son algunas de las conclusiones del estudio:

— Se esperaba un crecimiento del producto bruto interno, que sí se dio en 1995, pero que luego cayó hasta ser negativo en 1999, según cifras públicas del DANE.

— Se esperaba una crisis corta y fuerte, y resultó ser larga y fuerte, como es de público conocimiento y como lo señalan los peritos inmobiliarios.

— La situación del dólar paralelo con el oficial generaba la tendencia al ingreso de capitales; hoy en día, según informes del gobierno y del DANE la inversión extranjera es mínima y se calcula que hay salida de capitales.

— La demanda responde al mayor ingreso de las familias, que no se ha dado.

— La tasa de interés (en 1995) volvería a subir: ocurrió de manera marcada en 1996, 1997, 1998 y parte de 1999, para descender en 2000 sin apreciables cambios en la descendente tendencia de la construcción, según las estadísticas del DANE.

— La escasez de crédito dificultará la financiación de proyectos de construcción y reducirá la demanda de compra de vivienda, lo cual está ocurriendo.

Ya el tribunal ha hecho los comentarios pertinentes y no es del caso volver sobre ellos.

Faltan varias actas no aportadas al proceso y hay otras que no son pertinentes, como si lo es la 101 del diez (10) de diciembre de 1995, cuando en la respectiva sesión se toman medidas para acelerar las ventas, tales como congelar por un trimestre el aumento en el valor de la tierra pues “los precios de la tierra dentro del proyecto están altos”. La gerente de la fiduciaria considera que los plazos de pago de los lotes son muy cortos y que “teniendo en cuenta el estado actual del mercado inmobiliario ... se hace necesario encontrar estímulos para los constructores interesados en adquirir lotes en Ciudad Salitre, por lo cual la junta coordinadora autoriza por unanimidad la venta con pago a largo plazo, con intereses al DTF + 3”.

Se advierte en la misma sesión que en actividad múltiple la ciudad va a tener una sobreoferta de oficinas, lo cual afectará la venta de lotes con tal destinación.

En el acta 103 de fecha 13 de marzo de 1996 se sigue poniendo en evidencia que el proyecto no marcha muy bien: se aprueba facultar la comercialización dividiendo en unidades de menor superficie lotes de uso múltiple y de vivienda y se cambia la destinación de varios lotes de uso múltiple a vivienda.

Y el ovillo se sigue desenredando: además de reafirmar la venta a plazos (12 meses) comienzan a aparecer nuevas iniciativas que constituyen claros antecedentes de las ventas de mayo y junio de 1997:

— Pago de lotes con áreas construidas.

— Pago de lotes contra ventas de las unidades resultantes de la construcción, garantizado por la constitución por parte del comprador de una fiducia o una garantía.

La junta aprobó el pago del precio con áreas de construcción de actividad múltiple pero no con un porcentaje de la venta de cada una de las unidades.

Sin embargo en el acta 104 de 1996 se narra que la junta coordinadora resuelve dar otro debate al tema del pago de lote contra venta de las unidades resultante de la construcción que el delegado del BCH defiende pues “La Beneficencia de Cundinamarca no debe convertirse en administradora de finca raíz ...”. La delegada del Presidente de la República, Isabel Martínez, que más tarde aprobaría las ventas de mayo y junio de 1997 y a cuyo testimonio el tribunal ha dado gran credibilidad, opina que es útil repensar el sistema inicial de concertación ajustándolo a la realidad presente “pues se soluciona en parte el problema inmediato del mercado inmobiliario y cree más interesante recibir dinero a futuro pues así la entidad no se queda administrando bienes”.

Entiende el tribunal que la “entidad” es la beneficencia.

El director ejecutivo del proyecto explica a la gobernadora de Cundinamarca que si a la terminación del contrato de fiducia el proyecto no alcanza a recibir el pago de la totalidad de éste, “pues para junio de 1997 aún no se han enajenado todas las unidades resultantes del proyecto ... es necesario garantizar el cumplimiento de las obligaciones adquiridas por el constructor” y propone que ello se haga mediante la constitución de una fiducia por el comprador, en la cual la beneficencia sería el beneficiario. “Ciudad Salitre” escritura el terreno a esta nueva fiducia que tiene como finalidad que se pague el valor del terreno; la fiduciaria sólo escrituraría unidades resultantes de la construcción si media el pago de la proporción del lote que le corresponda. Si no se desarrolla el proyecto la fiduciaria puede vender el lote a un tercero y cancelar el valor a la beneficencia. “El nuevo mecanismo fue aprobado por unanimidad”.

Considera el tribunal que no se puede afirmar, como lo ha hecho la convocante, que el esquema de ventas que se aplicó en mayo y junio de 1997 fue repentino y no tenía antecedentes, pues desde un año antes la junta coordinadora, preocupada por la recesión, venía concretando fórmulas que aparecen más tarde, como ya se dijo, en los contratos para la venta de los últimos treinta y dos lotes.

En este movimiento hacia la facilitación de las ventas, encuentra el tribunal en la misma acta 104 que se elimina la cláusula penal de un contrato con Finansol.

Llegamos así al acta 105 de mayo 8 de 1996, que deberían tener un anexo que hace parte de ella (propuesta de mecanismo de concertación para aplicar en Ciudad Salitre a partir de mayo/96) que lamentablemente no fue aportado por las partes.

La presidente de la fiduciaria manifiesta que la junta coordinadora debe definir el porcentaje anual de incremento de la tierra, el porcentaje de participación sobre la ventas, el plazo máximo de iniciación y terminación de los proyectos y el tipo de garantía que se exigirá. Agrega, más adelante, que “la realidad actual del mercado inmobiliario muestra que en Ciudad Salitre los constructores no han podido subir precios y que la incidencia sigue siendo alta” lo cual “explica la no venta de lotes para actividad residencial”.

En la reunión del 6 de junio de 1996 (acta 106) la fiduciaria propone que la indexación de los lotes para vivienda se haga al IPC + 5 y para uso múltiple al IPC + 10 y que el porcentaje sobre las ventas sean del 17% para vivienda y 13% para uso múltiple.

La junta aprueba que para vivienda se aplique el mayor valor entre el IPC + 5 anual efectivo o el 17% de las ventas liquidado sobre cada unidad; para uso múltiple, el mayor valor del predio incrementado en el IPC + 10 ó el 13% sobre cada unidad vendida.

Pese a todo lo que se ha analizado, la junta insiste en seguir incrementando el precio de la tierra, 2.75% mensual simple para uso múltiple, y congelar por un nuevo trimestre el de lotes destinados a vivienda.

No duda el tribunal en decir que el manejo de la junta no fue prudente pues si bien se aceptaba que existía una recesión y se tomaban medidas para facilitar las ventas, se insistía testarudamente en seguir elevando el precio de la tierra, ya sobrevaluada según se ha visto al analizar las pruebas. Esto hace que se estudie más adelante una rebaja de precios que se realiza para vivienda, y otra para uso múltiple, por volumen, aprobándose la segunda para realizar el negocio con la Organización Sarmiento Ángulo.

Los plazos para iniciar proyectos de vivienda se fijan en un año y medio, y en dos y medio para uso múltiple, a pesar de que en esos momentos la crisis continuaba su incontrolable avance, fenómeno que llevó a que meses después tocara rebajar los precios para acercarse a los de mercado, y a ampliar los plazos para hacerlos coherentes con la realidad nacional. Es interesante anotar que en esta reunión la junta aprueba plazos máximos para la terminación total de cada proyecto, pero no se dice cuáles fueron ellos: “lo propuesto por el fiduciario”.

En la reunión del 3 de julio de 1996 (acta 107), ya está actuando un nuevo presidente de la fiduciaria y en la sesión hay un hecho inexplicable: después de haber autorizado varias ventas por concertación y “teniendo en cuenta las consideraciones y deliberaciones ejecutados durante la reunión”, de las cuales no da noticia el acta, la junta suspende el esquema de concertación.

El nuevo presidente llega, naturalmente, con un nuevo enfoque y presenta unos cuadros que no se compadecían, a juicio del tribunal, con la coyuntura económica y que muestran enormes utilidades en la venta de lotes de uso múltiple cuando ya se ha visto que en 1995 existía una sobreoferta en Bogotá de 200.000 metros cuadrados de oficinas y que no había demanda para ellos en Ciudad Salitre, que participaba con un 9% en aquella cifra. Es un cambio radical de la política de tratar de vender lotes para vivienda, que parecían tener una demanda real, y volcar los esfuerzos hacia la actividad múltiple con “megaproyectos” que se presentan más adelante y que fracasaron todos.

Parte del nuevo esquema es la propuesta de descuento por volumen para actividad múltiple, el cual después de ser aprobado por la junta sólo permitió realizar una sola venta, ya mencionada, a la Organización Sarmiento Ángulo.

Agregó el nuevo presidente, en lo que el tribunal considera desacertado, dada la coyuntura, que el pago debe hacerse de contado y que si bien desde la iniciación de la fiducia (2º semestre 1987) hasta el 1er. semestre de 1996 el 80% de la tierra se ha vendido para vivienda, desde el 2º semestre de 1996 y hasta finalizar la fiducia debe venderse únicamente el 13% para vivienda y el 87% para actividad múltiple.

En el acta 109 del 8 de agosto de 1996 se relata que en la sesión respectiva, la gobernadora de Cundinamarca expresa su preocupación de que no alcance el tiempo que falta para la terminación del contrato para finalizar el proyecto Ciudad Salitre y que, por lo tanto quedaría vinculada a él la beneficencia, lo que no es fácil. El presidente de la fiduciaria propone para que ello no ocurra, que “la meta inmediata es conformar el consorcio y comprar la tierra antes del vencimiento del plazo, para que la beneficencia vendiera el lote y recibiera el pago de la tierra”.

El tribunal sigue tomando nota de que numerosas personas de las que aparecen mencionadas en las pruebas o que han rendido directamente testimonio, mantienen la preocupación de que las tierras pudiesen volver a manos de la beneficencia, actitud que sin duda también influyó en las ventas de mayo y junio de 1997.

El 3 de octubre se reúne la junta (acta 111) para tratar específicamente el tema del esquema operativo del proyecto y se reconoce que no están comportándose bien las ventas y que debe nombrarse una persona que, a diferencia de los expertos financieros, pueda mejorar la gestión de ventas frente a lo cual el presidente de la fiduciaria insiste en sus megaproyectos.

Surge del acta 112 del 11 de diciembre del mismo año que parecería que el presidente de la fiduciaria ha meditado sobre la situación pues presenta un presupuesto optimista en el cual se contemplan ventas en el primer semestre de 1997, y otro pesimista que no contempla venta alguna pues “si la recesión continúa en el sector de la construcción las perspectivas de venta no son claras”.

A pesar de todo se insiste en los megaproyectos como estrategias de ventas, buscando recaudar fondos a través de una emisión de bonos que permitiría financiar a los compradores para que paguen los lotes de contado.

Se exponen las cinco expectativas para el nuevo año:

— Vender la totalidad del inventario de lotes de vivienda.

— Consolidar un megaproyecto.

— Contactar firmas internacionales que apoyen el esquema de megaproyectos.

— Definir el desarrollo de una estrategia coherente para el futuro.

El tribunal anota que las cinco expectativas son únicamente cuatro, que se reducen a tres si se tiene en cuenta que no puede hablarse de la expectativa de definir una estrategia coherente, todo lo cual muestra que era difícil definir una línea clara de acción y que a la fiduciaria comenzaba a afanarle la cercanía de la fecha de finalización del contrato.

Concurren a la reunión los abogados Cediel y Peña y en el concepto escrito que presentan se refieren al esquema que en definitiva se concretó en mayo y junio de 1997, es decir, a la venta a constructores con la constitución por parte de ellos y en forma simultánea, de una fiducia que tendría la obligación de proteger el patrimonio de la beneficencia, se concluye que venía en proceso de análisis la fórmula que acabó imponiéndose.

No encuentra el tribunal nada de mayor importancia hasta la reunión del 9 de mayo de 1997 (acta 116), menos de un mes antes de la finalización del contrato de fiducia. En ella el fiduciario ya explica el esquema de ventas que ha estructurado con fundamento jurídico en el concepto de Cediel y Peña al cual ya se ha hecho mención.

Estima que si una de las formas de pago es el recibo del 18% sobre las ventas, la fiduciaria —y por ende la beneficencia— recibirá 34.000 millones y reitera lo que ya el tribunal resumió al comentar el acta anterior, agregándose que el plazo para construir los proyectos de vivienda va de tres a diez años y que el pago debe ser objeto del otorgamiento de garantías por parte del comprador, estipulación que no se incluyó en los contratos de venta ni de fiducia, al menos en la forma de garantías reales, lo que podría explicarse por el hecho de que los adquirentes transfirieron de inmediato su derecho de dominio a la fiduciaria.

En esta sesión la junta coordinadora aprobó la venta, bajo el esquema que en ella autorizó, de once lotes de vivienda.

Se estudió también la oferta de la Texas Petroleum para comprar de contado un lote, y se rechazó por proposición de la gobernadora al considerar que el precio era muy bajo.

En igual forma se niegan ventas a Colsanitas y Parqueaderos Tequendama y se aprueba, dentro del esquema ya vigente, la venta a Apotema de un lote para un centro comercial.

Y llega, en fin, la sesión del 29 de mayo de 1997 (acta 117 y su aclaratoria), fecha en la cual culmina la venta de los treinta y dos lotes que aún tenía disponibles el fiduciario, con la aprobación de la junta coordinadora.

Encuentra el tribunal, que no se recogió en las actas la referencia a todas las cláusulas y condiciones de los contratos de compraventa, pues allí no aparecen explicaciones del fiduciario respecto de algunos aspectos de las enajenaciones, ni que los miembros de la junta coordinadora hayan pedido más detalles ni formulado interrogantes.

En efecto, desde el año de 1996, cuando se comienza a planear la operación de venta de la totalidad de la tierra disponible, se habla de un esquema que se explica parcialmente a la junta, pero sin que haya constancia de que se discutieron todas sus modalidades.

¿Qué se analiza en la junta?:

1. Que para vivienda se venden lotes a diez años, que deben comenzar a desarrollarse a más tardar el año 7 y terminarse el desarrollo el año diez; que se constituirá un fideicomiso con el mismo fiduciario, que responderá a la beneficencia por el valor de los lotes, y que éstos se pagarán con el 18% del producido de las unidades construidas que se vendan.

Se agrega que los compradores constituirán garantías. Las actas no mencionan otros aspectos como por ejemplo que el comprador puede optar por pagar el lote al precio básico indexado al IPC, hasta el momento de iniciar las ventas.

2. Que para uso múltiple los compradores pagarán el 18% del valor de las unidades vendidas; que tienen veinte años para pagar y para culminar las obras y que pueden, en lugar de pagar con el 18%, “anticipar” tal pago tomando como valor el precio básico indexado al IPC.

— Se agrega que constituirán garantía, y se advierte que celebrarán un contrato de fiducia.

— No aparece mención de que el plazo para iniciar las obras es variable pero que puede llegar a quince años, ni de que la facultad de comprar al precio básico indexado se mantiene hasta el inicio de las ventas.

— No se dice tampoco que pueden los compradores devolver el lote en cualquier momento, entre los años 3 y 10.

— No se hace mención al hecho de que si el comprador devuelve el lote, la fiduciaria reembolsaría la comisión de venta indexada al IPC.

La convicción del tribunal es la de que estas omisiones, si es que en efecto las hubo en las explicaciones verbales, no hubiesen cambiado en nada la decisión de vender para dar cumplimiento al convenio interinstitucional pues hasta el 5 de junio de 1997, y ni un día después, podía la junta coordinadora cumplir su obligación de garantizar que el proyecto concebido en 1987 se realizaría de acuerdo con el esquema previsto en dicho convenio, y por ello debía concluirlo en una de las formas previstas en el documento respectivo, como lo era la venta de lotes, manzanas o supermanzanas a constructores, con posibilidad de otorgar plazos hasta de 20 años.

1.6. Actas de la junta general de la beneficencia sobre prórroga del contrato

Ya ha dicho el tribunal que la junta aprobó por acta 9 de 1987 el convenio interinstitucional y delegó tácitamente en la junta coordinadora, al autorizar al síndico para firmar el contrato de fiducia, las facultades del fiduciante para intervenir activamente en la ejecución de este.

Veamos, pues, a qué se reduce su actuación a partir de ese momento.

1.7. Actas de la junta general en relación con la renegociación del contrato de fiducia en 1991

Ha reseñado el tribunal las actas de la junta coordinadora e indicado cómo, al estar incompletas, no muestran de que manera resolvió ésta no concluir la negociación que buscaba mejorar las condiciones económicas de la beneficencia.

El tema, pues, desaparece del orden del día de la coordinadora, por lo menos hasta donde el tribunal puede establecerlo, y aparece en el de la junta general, acta 09 de 1991, de 13 de junio de 1991.

En la sesión respectiva explicó el síndico, con base en un memorando de junio 11 del mismo año, las desventajas de no prorrogar el contrato hasta el 31 de diciembre de 1995, fecha en la cual —conceptúa el síndico— se habrá ejecutado el proyecto en un 70%, “quedando un remanente de 30% que permitirá, en su oportunidad, a la honorable junta directiva definir nuevas políticas a partir de la fecha”; agrega que no existe una política definida que le impida a la junta definir nuevas políticas.

El funcionario, de buena fe, resultó ser optimista pero es cierto que en 1991 aún no se avizoraba la crisis; pero resultó también un mal entendedor del convenio interinstitucional pues sí había una política a nivel de la Presidencia de la República y de la gobernación de Cundinamarca que no preveía que el Salitre tuviese una etapa que se ejecutase bajo la dirección de la junta coordinadora y otra, bajo la de la junta directiva (o general) de la beneficencia.

Se deduce del texto del acta que la junta directiva de la beneficencia, que se había apartado voluntariamente del conocimiento del programa de Ciudad Salitre en 1987 al firmar el convenio interinstitucional y aprobar el contrato de fiducia (acta 9/87), no tenía verdadero conocimiento del negocio y que, aparentemente, ni el síndico ni el representante de la junta en la junta coordinadora, la habrían informado de sus características.

La doctora Olga Chavarro, que asistió a esa reunión, fue miembro de la comisión negociadora de la cual se hablará luego, y compareció a declarar dentro del proceso, se opuso a la prórroga y, por cierto, así lo manifestó al tribunal, rindiendo un testimonio algo incoherente y lleno de vacíos, por lo cual el tribunal no le ha otorgado el grado de credibilidad necesario para influir en su decisión.

Dice ella en la sesión de junio: “La junta no sabe cómo ha sido el comportamiento del contrato y lo que se conoce es que las utilidades han sido desastrozas” (sic), mientras que el síndico declara que el contrato ha tenido “una adecuada ejecución” y que la situación sería grave si se acoge la propuesta de la delegada del Ministerio de Salud (Dra. Chavarro).

La discusión, larga por cierto, se suspende y se continúa con ella al día siguiente, junio 14, de la cual se ocupa la misma acta.

Para ese día se cita al presidente del Banco Central Hipotecario y a otros funcionarios de esa entidad, que explican a la junta que por mandato de la ley deben ceder el contrato de fiducia a una nueva entidad, pues a los bancos se les ha prohibido conservar sus secciones fiduciarias; que las comisiones que se le pide reducir están pactadas a cinco años, de modo qué se está hablando de una fecha anticipada para cambiar las condiciones del contrato. Explica que el proyecto “no se alcanzará a culminar el 31 de diciembre de 1995” y que bien podría extenderse ese plazo hasta el año 2000, pero que por lo menos debe estar vigente mientras existan obligaciones a favor del banco y a cargo de la fiducia.

Varios miembros de la junta discuten sobre la conveniencia de crear una comisión que estudie el asunto y el doctor Peralta Ortiz propone que en ella se delegue “el término de la prórroga para que luego sea acogida por la honorable junta”.

El Banco Central Hipotecario insiste en una prórroga hasta 1998 pero, en principio, se acuerda que se pacte hasta finalizar 1995. El síndico, después de que se retiran los funcionarios del Banco Central Hipotecario, propone que sólo se pacte hasta 1994 y se nombre la comisión que debe llegar a un acuerdo con el fiduciario en el lapso de 30 días; de no ser así, el contrato vencerá el 5 de junio de 1992.

El doctor Carlos Enrique Cavelier propone que las condiciones sean acordadas por la comisión de la cual se ha hablado.

Antes de finalizar la reunión la junta aprueba prorrogar el contrato hasta el 31 de diciembre de 1994, dando un plazo de 30 días contados a partir de la fecha de la respectiva escritura para que una comisión integrada por los doctores Olga Chavarro, Jaime Bogotá, Carlos Enrique Cavelier y Eduardo Zea “efectúe una revisión y realice los ajustes que regirán el contrato durante su prórroga”. El plazo constituye, en el caso en que durante él no se llegue a un acuerdo, condición resolutoria del contrato de prórroga, y es por ello que el tribunal ha llegado a la conclusión de que el texto de la escritura 3743 del 18 de junio de 1991 de la Notaría 1ª del Círculo de Bogotá, no fue ni acordado ni impuesto por el banco, sino por la beneficencia para ejercer por medio del plazo de 30 días la presión necesaria para obtener las ventajas buscadas.

El acta 10 de la junta general, de 27 de junio de 1991 aparece mutilada en el cuaderno de pruebas 9 y, en igual estado, en el cuaderno 11; en este último fragmento aparece que la junta general reemplazó al doctor Cavelier por el doctor Peralta quien, por tal motivo, concurre a las reuniones 3 y 4 de la comisión negociadora.

El tribunal, después de la audiencia de presentación de los alegatos de conclusión, pidió a la beneficencia el texto completo de ese documento, aun cuando la designación mencionada aparece en uno de los fragmento (cdno. de pruebas, 11). El tribunal ordenó allegar tal documento de acuerdo con el Código de Procedimiento Civil, el que le permite decretar pruebas de oficio en cualquier momento antes de la promulgación del laudo, a más de que se trataba de un acta, que fue aportada, fraccionada, en dos diligencias separadas, a cada una de las cuales corresponde un fragmento. El acta comprueba que el doctor Peralta era miembro de la comisión.

En el acta 11, de fecha 13 de agosto de 1991, el síndico informa a la junta que la comisión negociadora llegó a un acuerdo con el Banco Central Hipotecario en virtud del cual se prorrogó el contrato de fiducia hasta el 5 de junio de 1997 y se obtuvieron ventajas para el fiduciante “como fue la rebaja en las comisiones de venta del 3 al 2.7% por el primer año y sucesivamente 0.1% de disminución anual hasta llegar al 2% en el último año del contrato al tiempo que se garantiza que los intereses sobre los préstamos serán inferiores a los que estaban pactados en aproximadamente seis puntos y se reitera que la comisión por sala de ventas será siempre para la Beneficencia de Cundinamarca”.

El tribunal debe señalar que la junta general, así como en 1987 delegó en la junta coordinadora el manejo del contrato de fiducia, delegó en 1991 en la comisión negociadora que designó conformada por cuatro de sus miembros la renegociación del contrato y, en ningún momento, hasta hace algunos meses, puso en duda la legalidad de tal acto, como se deduce del acta 11, y de la lectura de otras actas aportadas al proceso como son las 12,13 y 17 de 1991, en la cuales no se vuelve a mencionar el tema.

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