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Formas y fuentes de financiamiento a corto y largo plazo


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RESULTADOS A LA FECHA


 

Los créditos en unidades de inversión no han tenido todo el éxito que deseaban las instituciones de crédito, por que el Gobierno ha tenido que implementar diversos apoyos adicionales. Y las instituciones, por su parte también y de acuerdo a su capacidad, han instrumentado otro tipo de apoyos en forma particular.

 

De los programas más importantes que han creado el Gobierno Federal, Banco de México y las instituciones de crédito, para hacer más accesibles, los créditos hipotecarios reestructurados en unidades de inversión (UDIS), están: El Acuerdo de Apoyo Inmediato a los Deudores de la Banca (ADE) y la "Alianza para la Vivienda", que contemplan entre sus puntos más importantes los siguientes:



 

 

a) UN PROGRAMA DE DESCUENTOS A LAS MENSUALIDADES DE ACUERDO AL



CALENDARIO SIGUIENTE:

 

A Ñ O % DE DESCUENTO

1996 30

1997 25


1998 20

1999 20


2000 15

2001 15


2002 10

2003 10


2004 5

2005 5


 

b) POR TODO PAGO ANTICIPADO QUE REALICE EL CLIENTE, LAS INSTITUCIONES APORTAN UN 10% MÁS.

 

c) LA CONDENACIÓN DE INTERESES MORATORIOS Y GASTOS DE COBRO



 

d) PAGO DE GASTOS NOTARIALES BAJOS EN LA REESTRUCTURACIÓN A UNIDADES DE INVERSIÓN (EN PROMEDIO $.-500.=); Y EN CASO DE NO TENERLOS EL CLIENTE SE LOS FINANCIAN, CARGÁNDOSE AL CRÉDITO.

 

También contempla otra opción para seguir habitando en la vivienda en aquellos casos en que el cliente ha perdido gran parte de sus ingresos. Opción que explicamos a continuación:



 

ESQUEMA DE PAGOS MÍNIMOS EQUIVALENTES A RENTAS

 

Este es un nuevo sistema y está diseñado para aquellas personas que tienen problemas de ingresos, porque este se ha visto disminuido en la actualidad, y no pueden cumplir en las condiciones actuales de su crédito, ni aun reestructurando a unidades de inversión.



 

El cliente paga mensualmente una cantidad equivalente a una renta, con el fin de conservar el derecho a readquirir su vivienda en el plazo en que se haya convenido, debiendo cubrir los gastos de administración del Fideicomiso respectivo.

 

¿CÓMO FUNCIONA EL ESQUEMA DE PAGOS MÍNIMOS EQUIVALENTES A RENTAS?



 

El cliente presenta una solicitud a la institución de crédito con la que tiene el financiamiento, demostrando que su capacidad de pago al momento de la solicitud, no le permite liquidar su crédito, ni reestructurando a unidades de inversión.

 

La institución, realiza un avalúo a la propiedad con el fin de conocer su valor, ya que en base a este será el importe a pagar mensualmente por el cliente (el pago mensual no deberá exceder del 0.9% del valor del avalúo practicado). Además el importe del valor del bien inmueble se aplica como pago del crédito.



 

Posteriormente el cliente firma un contrato de fideicomiso ante un Notario Público, para transmitir la propiedad al fideicomiso.

 

El cliente deberá pagar además los gastos de transmisión de la propiedad.



Otros requisitos en general:

 

- El cliente puede continuar habitando la vivienda en un plazo máximo de seis años.



 

- Deberá tener al corriente los impuestos y pago de servicios de la propiedad.

 

- No tener la propiedad otro gravamen diferente al de la institución de crédito que originalmente otorgó el financiamiento.



 

- No ser vivienda de interés social.

 

- El pago mensual se incrementa de acuerdo a la inflación. Generalmente cada seis meses.



 

- Que la vivienda no tenga un valor superior a 500,000 UDIS.

 

DERECHOS DEL CLIENTE:



 

Al final del plazo estipulado, el cliente tendrá derecho a readquirir su vivienda, pero con los siguientes requisitos:

 

- Que reúna las condiciones para ser sujeto de crédito, de acuerdo a las políticas que para esa fecha la institución de crédito tenga vigentes.



 

- Que haya cumplido puntualmente con sus pagos.

 

- A la propiedad se le realizará un nuevo avalúo, mismo que será pagado por el cliente.



 

- Contar con el enganche que le sea requerido. (generalmente las instituciones de crédito financian hasta 80% del valor de la vivienda).

 

- Cubrir honorarios notariales y de registro del contrato.



 

CONCLUSIÓN

 

La actividad bancaria en México, a través de los años, en términos generales se puede considerar como positiva, ya que, de alguna manera ha permitido el desarrollo de los negocios, empresas y actividades agropecuarias.



 

Sin embargo, durante toda su vida ha adolecido de grandes vicios, tales como la corrupción, la burocracia y la ineptitud.

 

Han habido algunas circunstancias que la han ayudado a salir adelante, como la inflación, que irónicamente, ayudó a que muchos créditos fueran liquidados, a pesar de una deficiente evaluación; ya que, cuando se otorgaba un crédito, meses después con el alza generalizada de los productos o servicios, los comerciantes, prestadores de servicios, empresas o agricultores, al vender esos productos o realizar esos servicios a un precio mucho mayor, contaban con recursos para hacer frente a sus obligaciones.



 

Posteriormente, al controlarse, aunque fuera artificialmente la inflación, y al haber control en los precios de venta de los productos y servicios, por los famosos "pactos económicos", empezaron a tener problemas en la recuperación de los prestado.

 

Así también en los primeros años de esta década de los 90's, sumados a las carencias y deficiencias que ya venía arrastrando la banca nacional, sucedieron dos fenómenos que influyeron decisivamente en su situación actual, siendo los siguientes: A) había recursos disponibles y se cernía sobre la banca nacional, la amenaza de la competencia de la banca extranjera, merced al Tratado de Libre Comercio y otras negociaciones. y B) con el temor de que el servicio personal de la banca extranjera, fuera mejor, empezó a despedir a sus antiguos empleados y a contratar a jóvenes profesionistas, quienes teóricamente tenían mejor preparación, no tomando un buen plan de capacitación para sus empleados existentes, así como para los de nuevo ingreso.



 

Estos fenómenos hicieron: el primero de ellos, que se buscara otorgar crédito a un gran número de clientes, sobre todo créditos de largo plazo (hipotecario), con el fin de tener muchos clientes cautivos, y el segundo, hizo que ingresaran a los bancos infinidad de jóvenes profesionistas, pero sin la más mínima experiencia en esa actividad especializada, y que, ahora muchos de ellos ya están fuera de este sector.

 

Esas dos situaciones provocaron que se otorgara el crédito, hasta cierto punto, en forma irresponsable, y que, como consecuencia de ello, la banca ahora esté pasando por una situación muy difícil y precaria y que ha tenido necesidad de que el gobierno le apoye con recursos, mismos que se distraen y que son necesarios en otros rubros para la población. Aún con esto, la Banca aún tiene serias dificultades y el panorama no es claro.



 

BIBLIOGRAFÍA

 

C.p. y M.A. Santiago Ibarreche Suárez



Análisis de información financiera

IEE, S.A.

México

1976


 

C.p. César Calvo Langarica

Análisis e interpretación de estados financieros

Edición independiente

México,

1980


 

Donald e. Miller

La interpretación correcta de estados financieros

Editora Técnica, S.A.

México

1975


 

Jorge Saldaña Álvarez

Catalogo de cuentas para instituciones de banca múltiple y especializada.

Jorge Saldaña Álvarez

México

1980


 

Múltiples cursos, apuntes, y la experiencia de 14 años en el

Ramo del crédito bancario del autor.

 

Informes públicos de nacional financiera.



 

Informes públicos de bancomext.

 

Ramón García-Pelayo y Gross



Pequeño Larousse Ilustrado

México


1982
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