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Ciudades para un Futuro más Sostenible


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Ciudades para un Futuro más Sostenible

 





El modelo inmobiliario español y sus consecuencias

Jose Manuel Naredo


Madrid (España), marzo 2010.



1 Introducción

Panorama actual


El contexto general en el que se inserta este Coloquio viene marcado por el pasado boom inmobiliario, que alcanzó en España una intensidad y duración sin precedentes, originando una crisis económica también sin precedentes. Y junto con este boom también culminó y entró en crisis el modelo inmobiliario que lo había propiciado. Pues este modelo acentuó el comportamiento cíclico de la actividad inmobiliario-constructiva, haciendo que las burbujas inmobiliarias condicionaran la marcha de la economía española con mucha más intensidad que en los otros países europeos. El creciente peso del negocio inmobiliario y de la construcción de viviendas e infraestructuras, colaboradora necesaria de ese negocio, corrió en paralelo con el desmantelamiento industrial y agrario observado tras la adhesión de España a la Unión Europea. La construcción se erigió, así, en la verdadera industria nacional, cuyo peso económico se elevaba bien por encima de la media europea, pese a que en España se contara ya con más viviendas y kilómetros de autopista per cápita que en los otros países de la Unión Europea. Y, finalmente, la sobredimensión de la actividad inmobiliario-constructiva hizo que el pinchazo de la burbuja inmobiliaria fuera mucho más traumático en España que en otros países europeos. Pues la financiación de un stock de viviendas tan sobredimensionado exigió tasas de endeudamiento de los hogares y de las empresas del sector muy superiores a las de los países de nuestro entorno. El efecto riqueza derivado de las plusvalías inmobiliarias y la pujante actividad constructiva acentuaron la euforia consumista y el déficit exterior de la economía española. Si a esto se añade el notable déficit y endeudamiento público ocasionado por las políticas anti-cíclicas, tenemos que la economía española sufre desequilibrios sin precedentes cuyo saneamiento le exige ahora la disciplina del euro.

Marco conceptual


La especie humana es la única a la que no le bastan los instintos para orientar su comportamiento, sino que tiene que acudir a esquemas simbólicos o culturales que den sentido y otorguen racionalidad a lo que hace. Y entre las creaciones de la mente humana que hoy gobiernan nuestra existencia destaca cada vez más la idea usual de lo económico (Naredo, 2003), con la convención social del dinero que le da vida y sus afanes de crecimiento permanente, con evidente incidencia en el territorio, el urbanismo y la construcción. La globalización económica, al proyectar sobre el patrimonio inmobiliario su reduccionismo monetario, tiende a unificar también, sin decirlo, los modelos de orden territorial, urbano y constructivo.

Desde hace tiempo vengo señalando que las reglas del juego económico habitual, guiado por la brújula del lucro, promueven modelos territoriales, urbanos y constructivos específicos, salvo que existan barreras mentales e institucionales que se lo impidan. Cuando estas barreras se diluyen dejando que el afán de lucro ordene y construya a su antojo la ciudad y el territorio, se observan dos fenómenos solidarios. En primer lugar, tienden a desatarse patologías de crecimiento que fuerzan la expansión de los procesos de urbanización y sus servidumbres territoriales a ritmos muy superiores a los del crecimiento de la población y de su renta disponible. En segundo lugar, estos procesos se ajustan implícitamente a los siguientes modelos de orden territorial, urbano y constructivo: 1) Se impone un modelo territorial que polariza el espacio en núcleos atractores de población, capitales y recursos, y áreas de abastecimiento y vertido, con sus redes y servidumbres. 2) Se impone el modelo urbano de la conurbación difusa (urban sprawl), que separa y expande por el territorio las distintas piezas de la ciudad, requiriendo potentes infraestructuras de transporte para conectarlas y asegurar su funcionamiento. 3) Se impone como único modelo constructivo un estilo universal, que separa las partes del edificio, empezando por la estructura, convertida en un esqueleto de vigas y pilares, para abordar después la cubierta, el cerramiento, ... y la climatización, haciendo abstracción de las condiciones y los materiales del entorno.

La expansión urbana apoyada en estos modelos requiere consumos de territorio y de recursos muy superiores a los que demandaban la arquitectura vernácula y la ciudad clásica o histórica que inducen a considerar a la especie humana como una especie de patología terrestre. Hern (1990), médico de profesión, apreció una fuerte analogía entre la evolución del melanoma y la patológica incidencia de la especie humana sobre el territorio. Este autor enumeró las siguientes características de los procesos cancerígenos: 1) Crecimiento rápido e incontrolado. 2) Indiferenciación de las células malignas. 3) Metástasis en diferentes lugares. 4) Invasión y destrucción de los tejidos adyacentes. A mi juicio, existe un paralelismo todavía más marcado que el indicado por este autor entre las características mencionadas y el modelo territorial, urbano y constructivo que se deriva de las reglas del juego económico dominantes (Naredo, 2005 y Naredo, y Gutiérrez, 2005).

El crecimiento rápido e incontrolado de la urbanización opera al verse movido por afanes de posesión y lucro ilimitados. La indiferenciación de las células malignas ofrece clara similitud con el predominio de un único modelo constructivo: el que hemos denominado estilo universal, que dota a los edificios de un esqueleto de vigas y pilares (de hierro y hormigón) independiente de los muros, por contraposición a la arquitectura vernácula, que construía los edificios como un todo indisoluble adaptado a las condiciones del entorno y utilizando los materiales de éste (Naredo, 2005). A la vez que la aparición de metástasis en diferentes lugares encaja como anillo al dedo con la naturaleza del nuevo modelo de urbanización: el de la conurbación difusa[2], que separa además las distintas funciones de la ciudad, por contraposición a la ciudad clásica o histórica, más compacta y diversa. Pero aquí ya no son los canales linfáticos del organismo enfermo los que permiten la extensión de las metástasis, sino el viario y las redes que el propio sistema construye a propósito, para posibilitar su difusión hasta los lugares más recónditos.

En lo que concierne a la invasión y destrucción de los tejidos adyacentes, las tendencias indicadas no ayudan a mejorar los asentamientos y edificios anteriores, sino que, en ausencia de frenos institucionales que lo impidan, los engullen y destruyen, para levantar sobre sus ruinas los nuevos e indiferenciados modelos urbano-constructivos. Además, las expectativas de urbanización contribuyen a desorganizar los sistemas agrarios próximos, a la vez que las demandas en recursos y residuos que plantea el nuevo modelo de urbanización extienden la huella de deterioro ecológico hacia puntos cada vez más alejados.

El resultado conjunto de estas tendencias es la creciente exigencia en recursos naturales y territorio, que acentúan las servidumbres indirectas que tal modelo comporta, unidas a la evolución simplificadora y esquilmante de los propios sistemas agrario-extractivos. Los procesos indicados están produciendo un cambio de fase (Margalef, 2004) en el modelo territorial que denota la extensión de la dolencia descrita en las zonas más densamente pobladas: se está pasando de un mar de ruralidad o naturaleza poco intervenida con algunos islotes urbanos, hacia un mar metropolitano con enclaves de campo o naturaleza cuyo deterioro se trata de proteger, en ocasiones, de la patología en curso.

En lo que sigue veremos que el caso español constituye un buen ejemplo de la expansión de las patologías urbano-territoriales descritas. Pues se retiraron las tenues barreras del planeamiento en un momento en el que se produjo una ola de liquidez inusualmente barata y abundante dispuesta a invertirse en inmuebles, que facilitó la expansión de dichas patologías. A esto se añade la existencia de dos potentísimos grupos empresariales, perfectamente asentados desde el franquismo, interesados en dicha expansión: uno inmobiliario-constructivo y otro bancario. Estos grupos son los que afianzaron esa especie de andamio especulativo inmobiliario-financiero que facilitó la espectacular duración e intensidad de la burbuja inmobiliaria que recorrió el país entre 1997 y 2007.

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